2023. 3. 10. 16:03ㆍ40대직장인의 은퇴계획
질문)
월세계약 등을 할 때 소액보증금이 안전하게 상환될 수 있는지?
답변)
결론은 주택임대차보호법에서 정한 소액보증금이라면 일단 안전할 확률이 높고, 최우선변제 범위에 들어가면 특별한 변수만 없다면 법적으로 상환받는데 별다른 문제가 없다는 것입니다.
BUT 대항력을 갖춘 소액임차인에 한하여 배당요구하지 않아도 소액임차보증금만 배당해 줍니다.
질문)
저는 주택을 금4,000만원에 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 그 후 등기부를 열람하여 보니 제가 임차하기 전에 이미 임대인이 은행에서 돈을 차용하면서 저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 만일 앞으로 위 임차주택에 대한 저당권실행을 위한 경매절차가 개시된다면 저는 어떠한 방법으로 임대보증금을 회수할 수 있습니까?
답변)
귀하의 경우는 주택인도 및 주민등록을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정되어 있었기 때문에 매수인에게 대항력을 행사할 수 없습니다. 그러나 계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 경매절차에서 배당요구를 하여 선순위 근저당권자의 채무 변제에 충당하고 남은 배당대금이 있는 경우 후순위 저당권자와 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으므로 임차주택의 담보가치가 충분하다면 지금이라도 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.
대항력이 없는 임차인의 경우 소액범위내에서만 경략대금의 2분의 1범위 내에서 변제받고, 나머지 보증금 중 변제 받지 못한 금액에 대해서는 대항력이 없으므로 매수인에게 인수를 주장할 수 없습니다.
다만, 대항력이 없는 소액임차인이 만일 확정일자 도장을 받았다면 우선변제권이 있으므로 확정일자 순서에 의해 소액보증금 이외의 보증금을 배당받을 수 있는 것이며, 우선변제 배당을 받았음에도 배당받지 못한 금액이 있다면 역시 대항력이 없으므로 낙찰자에게 인수를 주장할 수 없습니다.
오늘은 예시를 통해 경매 낙찰시 소액보증금 한도 내에서 최우선 변제가 이루어지는 방법에 대해 알아보겠습니다.
경매 개요 : 부산 소재 원룸 건물, 낙찰가 10억원, 근저당 설정 시기 및 금액 2000년 5억원, 2015년 5억원.
임차인 보증금 현황 : A ~ 2019년 11월 보증금 5000만원, B ~ 2019년 12월 보증금 1000만원
경매비용 및 선순위임차보증금 등 기타 사항 : 해당없음
경매배당순위
경매배당순위에서 확인가능한 것처럼 원룸은 10억원에 경매 낙찰 후 경매비용 등을 제외한 금액으로 그 순위에 따라 배당을 실시합니다.
경매비용 등의 1,2순위 금액이 0원이라 가정하면 배당 가능한 금액은 낙찰금액인 10억원이며 소액보증금, 최우선임금채권으로 낙찰대금의 50%에 한해 안분배당을 실시합니다.
임금채권이 없다고 보면 5억원 한도 내에서 소액보증금 대상자에게 안분배당을 하게 됩니다.
(안분배당의 예를 들어보면, 가령 입주자가 총 10명이고 각자의 보증금이 1000만원이라면 이들 모두에게 1000만원의 소액보증금을 최우선변제한다는 것이고, 보증금 1000만원의 입주자 숫자가 100명이라면 1000만원씩 100명에게 배당하기 위해서는 총 10억원이 필요합니다. 따라서 안분배당을 해야하며 이 경우 5억원을 대상으로 100명에게 500만원씩이 배당됩니다. 안분배당의 경우에는 입주 시기에 따른 선후 구분이 없습니다. 즉, 먼저 입주한 세입자와 뒤에 입주한 세입자 모두 날짜에 따른 선후의 구분이나 차이없이 보증금 금액만으로 안분배당 대상자 여부를 판단하며 이때 그 대상자 모두가 동순위입니다.)
1. 소액보증금 및 최우선변제 여부 확인
10억원에 낙찰된 원룸 건물에 설정된 선순위 근저당권 설정 금액이 10억원이기에 단순 순위만을 따지자면 A와 B 임차인이 배당받을 수 있는 보증금은 없지만 주임법은 법이 정하는 소액보증금 한도에 속하는 세입자는 낙찰대금의 50% 내에서 최우선변제금액만큼 안분배당하여 소액임차인을 보호합니다.
2020년 7월 현재 부산시의 소액보증금 한도는 6000만원이며, 최우선변제는 2000만원입니다.
2021년 5월 11일 주택임대차보호법 개정을 통해
제1권역인 서울의 경우 소액임차인의 범위가 기존 1억1000만원 이하에서 1억5000만원 이하로 확대됐고, 보증금 중 우선변제되는 일정액은 3700만원 이하에서 5000만원 이하로 대폭 늘어났다.
제2권역은 수도권과밀억제권역・세종・용인・화성시에서 김포시가 새로 편입됐고, 소액임차인의 범위는 기존 1억원 이하에서 1억3000만원 이하로, 우선변제되는 일정액은 3400만원 이하에서 4300만원 이하로 늘어났다.
제3권역에는 기존 광역시(군 제외)・안산・김포・광주・파주시에서 이천시와 평택시가 새롭게 편입됐고, 김포시는 제2권역으로 격상됐다. 더불어 소액임차인의 범위도 6000만원 이하에서 7000만원 이하로, 우선변제되는 일정액은 2000만원 이하에서 2300만원 이하로 늘어났다. 위 3권역을 제외한 나머지 기타지역(제4권역) 역시 소액임차인은 5000만원 이하에서 6000만원 이하로, 우선변제되는 일정액은 1700만원 이하에서 2000만원 이하로 늘어났다.
A와 B의 보증금은 5000만원, 1000만원이기에 모두가 소액보증금 한도에 속하며, A는 그 중 2000만원, B는 1000만원 전부를 최우선변제 받는 것으로 생각할 수 있지만, 실제적인 배당은 그렇게 되지 않습니다.
여기서 중요한 것은 등기부등본 갑구 또는 을구에 설정되어 있는 권리사항이 설정된 날짜를 확인하는 것입니다.
이 원룸은 2000년에 5억원의 금액이 근저당 설정되어 있는데, 이때의 근저당 설정권자는 그 당시 법에서 정하고 있는 한도 내의 소액임차인 및 최우선변제금액을 따져서 본인의 위험을 예측하였을 것입니다.
2000년의 근저당 설정권자가 2019년의 변경된 소액보증금 한도와 최우선변제금액을 예상할 수는 없는 것이기에, 당연히 법은 2000년 당시의 법 규정에 의거한 근저당권 설정자의 예측을 존중하고 법으로 이를 보호해야 합니다.
이런 이유로 2019년에 입주한 세입자가 입주일 당시 법으로는 소액보증금 대상자라 하더라도, 최초 근저당권 설정일자를 중심으로 다시 확인해보면 소액보증금 대상자가 아닐 수도 있으며, 위 사례는 최초 근저당 설정이 2000년이며 이때에는 3000만원 한도내에서 1200만원이 우선배당되기에 A는 소액보증금 대상자가 아닙니다.
이런 결과는 늦게 입주한 B는 1000만원의 보증금을 최우선변제받지만 A는 그렇지 못하게 됩니다.
그러면 A는 보증금을 다 날려버리게 되는 걸까요?
배당 순서를 따져 잔액을 알아보면 4억 9000만원이 남습니다. ( 낙찰대금 10억원 - 최우선변제 1000만원 - 2000년 근저당권 5억원 = 4억 9000만원 )
이제 이 4억 9000만원에 대해 또 권리순위를 따져봐야 합니다.
2015년에 근저당 5억이 설정될 당시 소액임차한도는 6000만원이고 최우선 변제는 2000만원입니다.
2015년의 근저당권 설정자는 이 한도 내의 위험을 예측 가능하였을 것이기에 A의 보증금 5000만원은 설정일자가 후순위임에도 소액임차한도에 속하기에 2000만원을 최우선변제 받을 수 있습니다.
그래서 A는 5000만원의 보증금 중에서 2000만원의 보증금은 상환받을 수 있고, 나머지는 상환받을 수 없습니다.
경매 낙찰 순서를 확인해 보겠습니다.
① B 최우선변제 1000만원
② 2000년 근저당 5억원
③ A 최우선변제 2000만원
④ 2015년 근저당 4억7000만원
이와 같은 순서로 경매대금의 배당이 이루어집니다.
2. 소액보증금 안전하게 지키는 방법
내 보증금을 가장 안전하게 지키는 방법은 최우선변제 금액 이하로 보증금을 지급하는 것입니다.
다만, 이때 등기부등본 확인을 통해 근저당권이나 각종 가등기 사항 등을 확인하여 그 설정 날짜를 확인한 다음 그 당시 기준의 소액보증금 한도와 최우선변제금액을 확인해야 합니다.
부산시를 기준으로 보면 2000년 이후 3500만원 / 1400만원 (2001.9.15) → 5000만원 / 1700만원 (2008.8.21) → 5500만원 / 1900만원 (2010.7.26) → 6000만원 / 2000만원 (2014.1.1) 등으로 소액보증금 한도와 최우선변제 금액이 변경되었습니다.
따라서 오래된 주택의 경우 1400만원 이상의 보증금은 손해볼 가능성이 있으며, 최근에 신축한 주택은 보증금을 2000만원까지만 지급하는 것이 안전하다는 사실을 확인할 수있습니다.
다음 표를 확인하여 소액보증금 / 최우선변제 한도를 확인하시기 바랍니다.
최우선변제권 금액 및 변경 내용 (소액임차인의 범위 및 소액보증금 내용)
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