(부동산 경매) 경매 입찰하면 안되는 케이스-경매취소되는 케이스, 경매취하 및 취소 방법

 채권이 경매 최소입찰액에 비해 너무 적은비용이고 공탁이 걸렸는데 너무 적은 금액이라면, 해당 당사자들간의 감정싸움이다.

경매는 잔금까지 납부해야, 내것이 된다. 그 전까진 공탁이 취하되어 경매취소가 될수있음.

 

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경매취하 및 취소방법

   

경매취하는

신청채권자와 합의하여  신청서제출로 취하가 되기도 하고 해관계인이 대위변제해주고 제3자가 신청의 소를 제기 하여 경매절차를 취하 할 수 있습니다.

보통은 채무자의 이자변제,원금변제등의 사정으로 채권자의 동의를 얻어 일부변제 만으로도 경매진행을 막는 경우입니다.

낙찰전에 언제든 가능하며 낙찰자가 정해진 때에는 원칙적으로 낙찰자와 차순위매수신고인의 동의를 구해야 하나 동의가 없어도 채무변제 및 공탁변제를 하고 청구이의소를 제기하면됩니다.

소제기증명원을 첨부하여 강제집행정지신청을 하면 경매절차가 정지 되며 낙찰자의 대금납부를 법원은 거절하게 되고요. 추후 판결문 첨부하여 제출하면 됩니다.

경매원인이 없어진 때에는 취하가 가능합니다.

동의를 구해야 하네 말아야 하네 말이 많지만 낙찰자에게도  채무자와 신청채권자가 협의가 되어있으면 쓸데없는  시간낭비라는 이야깁니다.

 

  

경매 취소는

민사집행법 제96조2항에 의하면 집행법원은 경매절차를 취소할 사유가 명백하게 된 때에는 직권으로 경매절차를 취소하게 되고 이 취소결정을 채무자,채권자에게 고지하게 됩니다.

 

취소는 이미 발생한 법률행위가  애초부터 없었던 것이 되는 것을 말하며 청구금액이 부당하거나 신청에 위법이 있는 경우 판결을 받아 법원에 제출하게 되고 법원은 경매를 취소하게 됩니다.

채무자가 경매신청채권을 변제하고 등기부를 첨부하여 제출하면 잔금 납부전까지는 낙찰자의 동의 없이도 일방적으로 경매를 취소시킬 수 있습니다.

취하는 일부변제로 가능하나 매수인의 동의를 구하는 것과 다릅니다.

이 결정에 불복이 있는 자는 즉시항고를 할 수가 있습니다.

취소사유가 명백하면 법원은  경매를 취소해야 하고 취소하지 않을 시에는 집행에 관한 이의신청을 제기 할 수있습니다.

경매개시결정에 대한 이의신청은 개시결정에 절차상에 하자에 대한 불복방법으로 경매에 기초가 된 집행권원의 실체적 권리관계에 대한 사유를 원인으로 하여 경매개시결정에 대한 이의를 주장 할 수 없는 바 보통은 절차상의 하자만을 이의신청의 원인으로 합니다.

 

신청채권자의 저당권을 말소하고 등기부와 함께 첨부하여 법원에 제출하면 법원은 경매를 취소시키고 낙찰자가 매각대금을 납부하기 이전에 채무를 변제하였으나 등기를 말소할 시간이 없는 경우는

경매신청자의 완제증서를 먼저 제출하면 법원은 낙찰자의 대금납부를 받지 아니하고 정지를 시켰다가 나중에 취소결정을 합니다.

 

강제경매는

신청채권자와 합의를 하여 취소를 하고 협의가 안될경우에는 변제할 금액을 공탁하고 청구이의의 소를 제기하여 증명원을 첨부하여 강제집행 정지신청을 합니다.

이경우에도 낙찰자는 대금을 납부할 수가 없고 청구이의의 소 확정 판결문을 법원에 제출하면 경매취소가 됩니다.

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취소의 사유로는

​1. 채무자가 신청채권를 상환하여 부동산에 소유를 회복할 때 가장 많이 발생합니다.

그리하여 목적 부동산에 가치보다 청구채권이 현저하게 적을 때에 는 취하 가능성이 높다고 봐야 하겠습니다. 

 

2. 채무자의 현 부동산에 대한 소유권의 상실 목적 부동산의 멸실되거나 매각등으로 소유권을 이전 할 수없는 사유가 발생했을 때 입니다.

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3. 그 밖에 법령에 의 한 강제집행의 금지 

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4. 가등기의 목적이 된 부동산을 매수하여 매각대금을 납부하고 소유권을 취득하였을 때에도 취소가 가능한데 원래 취소 사유는 아니지 만 배당절차가 진행중일 때는 법원에 경매에 의한 매매계약을 해제 하고 낙찰대금의 반환을 청구하게 됩니다.

 

5. 파산절차에 들어가면 개별적인 강제집행은 금지가 되며 이것은 추심의 금지와도 관련이 있습니다.

 

6. 가처분이 된 부동산의 경우 경매신청이 있을 때 가처분권자의 본안 소송 결과에 따라 부동산의 소유가 달라지게 됨으로 압류이후의 잘 차는 중지되게 됩니다.

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7. 민사집행법 제102조에 의한 무잉여취소로 경매신청자가 배당받을 금원이 존재하지 않을때 즉 잉여가망이 없을 때에는 법원은 신청자 에게 잉여가액이상의 가격에 매수할 의사가 있는 지묻고 없으면 취소시킵니다. 

 

경매 취소방법은 

일단은 가장 쉬운 방법은 채무를 변제하는 것이지만 이미 소유주 및 채무자의 상태가 악화되어 있어서  수 많은 압류,가압류등의 다른 권리가 설정되어 있는 상태입니다.

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그래도 꼭! 경매취소를  해야 한다면​

후 순위담보설정으로 진행되면 1금융권은 소유주의 다른 채무관계가 많아서 사실상 불가능하며 제3금융권에 후 순위담보설정으로 채무상환을 하게됩니다. 후순위 담보대출의 금리는 다른 압류, 가압류등 채권이 있어도 취하업무가 가능하며 월1%(년12%)이상이 대부분이고 경락인이 잔금을 내기전까지는 가능합니다..

​​또한 낙찰자가 정해진 때에는 ​시각이 촉박하여 ​매각불허가 신청후 기각되어 허가결정이 나면 다시 허가결정에 대한 즉시항고등을 이용하여 준비시간을 벌 수도 있겠습니다.