(부동산 경매) 권리분석 - 이론

[권리분석 - 이론]

임차인 3대요건: 계약서, 점유, 전입

 

정의: 임차인(임차권)과 말소기준등기를 분석하여 낙찰자에게 넘겨지는 권리들을 인식.

등기부등본(=등기사항전부증명서) 말소기준등기 중심으로(=기준으로) 선등기(먼저접수된 등기), 후등기(늦게 접수된 등기) -> 인수O/인수X 판단 할수있음.

1.    선등기 - 낙찰자 인수사항

1)    선순위 지상권

2)    지역권

3)    전세권

4)    매매예약가등기

5)    가처분

6)    환매등기(부동산 5년)

7)    예고등기 – 소유권에 대한 소송 (입찰 절대XXXX)

8)    전소유자의 가압류(->’매각물건 명세서’에 기재된 경우만 낙찰자 인수사항)

9)    임차권등기 – 배당금 배당받지 못한경우 낙찰자 인수사항

10)  유치권: 공사대금

11)  법정지상권: 분묘기지권. 법률 규정상 지상권 성립.(낙찰자 인수)

2.    후등기 (낙찰자 인수사항 아님. 단, 아래와 같은 예외사항 존재)

예외:

1)    건물 철거 및 토지인도 청구권에 의한 가처분등기 – ex.건물만 매각. 지료협의 해야함.

2)    예고등기

3)    임차권등기 – 임차인의 전입신고일자가 말소기준등기보다 빠른경우 -> 대항력O)

4)    유치권

5)    법정지상권