(부동산 경매) 권리분석의 핵심, 말소기준권리가 뭘까?

권리분석 첫걸음: 등기부등본상 말소기준 등기를 찾는다. (매각물건면세서상의 최선순위 설정일자)

 

등기부등본에서 말소기준권리를!

 

부동산경매를 하기위해서 필요한 권리분석! 권리분석의 시작은 말소기준권리부터 라고 할 수 있습니다. 말소기준권리를 기준으로 권리가 인수 또는 소멸이 되기 때문에 기준이 되는 말소기준권리는 반드시 알아야 합니다.

말소기준권리가 되는 권리를 다시 한 번 짚고 넘어가면 압류, 가압류, 저당, 근저당, 담보가등기, 경매개시결정등기, 배당요구한 전세권 이렇게 총 7가지 입니다. 말소기준권리는 너무나 중요하니 꼭 다시 한 번 숙지하여 놓치지 말아야 합니다.   

 

# 말소기준권리가 될 수 있는 권리들 표

이제부터 말소기준권리를 기준으로 인수 또는 소멸되는 권리를 등기부등본을 보면서 살펴보겠습니다. 비록 경매가 된 물건이기는 하지만 이름과 이를 알 수 있는 정보들은 모자이크 처리를 했습니다.

 

일반 건물은 등기부등본이 토지부와 건물부로 나누어진 반면 집합건물은 등기부등본이 표제부, 갑구, 을구 로 구성이 됩니다. 집합건물 등기부등본의 표제부에서는 건물의 종류와 면적 등이 표시되고, 대지권의 목적인 표지에 대해서 지목과 면적이 표시됩니다. 등기부등본상 표시되는 내용들은 어느 것 하나 소홀히 하면 안 되니 꼼꼼히 체크해야 합니다. 

 

이제 등기부등본의 갑구를 보겠습니다.

등기부등본의 갑구에서는 소유권에 관한 사항을 알 수 있습니다. 소유권보존은 건물이 최초로 지어질 때 하는 등기이고, 이후에 거래를 통해서 소유권이전이 되면 소유권이전등기를 하게 됩니다. 여기서 소유자는 편의상 A라고 표시했습니다.

 

소유권에 관한 사항이 나오는 등기부등본 갑구 4번 항목을 보면 강제경매개시결정(빨간네모점선) 항목이 보입니다.

강제경매! 기억나시나요? 강제경매와 임의경매의 차이? 기억이 안 나시면 바로바로 확인!!

 

소유권에 관한 사항이 있는 갑구를 확인하셨으면 이제부터 권리들이 나열이 되는 등기부등본 을구를 보겠습니다.

등기부등본 을구의 순위번호를 보면 일순위는 근저당권설정이 되어 있고 채권최고액이 74,100,000원으로 표시되어 있습니다. 편의상 근저당권자를 B로 표시하겠습니다.

이어서 1번 근저당권이 계약인수로 인해서 변경이 되었고, 1-2는 명의인표시변경이 이루어졌습니다.

아무튼 이를 다 무시하고 그냥 1번 근저당권설정을 하고 돈을 빌린 사람을 B라고 가정하겠습니다.

등기부등본 을구의 마지막 장을 보니 이순위에 근저당권설정으로 채권최고액은 30,000,000만 원입니다. 이순위를 C로 명명하겠습니다. 정리해보면 소유자는 A, 1순위 근저당권은 B, 2순위 근저당권은 C입니다. 이해되셨나요?

 

등기부등본을 보면 마지막 장에 주요 등기사항 요약(참고용)을 볼 수 있는데 등기사항 요약을 보면 지워진 권리들은 표시되지 않고, 현재 있는 권리들만 표시되니 보기 편합니다. 그러나 절대로 이것만을 맹신하시면 안 됩니다.

부동산의 명의가 바뀌는 과정이라든지 근저당권이라든지 여타의 권리들이 변동되는 과정을 보면서 얻을 수 있는 정보들도 있기 때문에 권리분석시에는 반드시 갑구, 을구를 꼭 확인해야 합니다. 

 

예로 든 등기부등본상의 권리들은 비교적 쉬운 것이라 마지막 장인 등기사항 요약을 중심으로 살펴보겠습니다.

 

위 등기부등본에 나온 권리들을 정리해 보았습니다. 

 

2012년 5월 11일 : 소유권보존등기  --> 건물 최초로 지어졌음.

                       ↓

2012년 5월 11일 : 근저당권설정 --> 채권최고액 74,100,000원 빌렸음.

(실제 채무 원금이 아닙니다. 추후 근저당권에서 살펴보겠지만 근저당권은 기한이익의 상실을 고려해서

 채무 원금보다 더 큰 금액을 기재합니다.) 

                      ↓
2012년 8월 14일 : 소유권이전등기 --> 집주인이 A로 바뀌었음

                       ↓
2012년 10월 24일 : 저당권설정변경  --> 집주인 A가 이 채무를 인수함! <-- 채권자 B
(아마 집을 매매하면서 채무를 떠안고 사는 조건으로 계약을 한 것 같습니다) 

                       ↓

2015년 11월 23일 : 근저당권설정  --> 집주인 A는 집을 담보로 해서 다시 돈을 빌렸습니다. <-- 채권자 C

                       ↓

2016년 6월 2일 : 강제경매개시결정  --> 채권자 B가 경매를 신청했다고 가정!

 

예를 등기부등본에서 어떤 권리가 말소기준권리가 되는지 보겠습니다. 말소기준권리가 되는 7가지! 기억하시죠? 말소기준권리 되는 7가지 중에서 등기부등본을 보니 근저당권과 경매개시결정 등기가 보입니다.

말소기준권리가 되는 권리가 한 개만 있다면 별 어려움이 없겠지만 이 처럼 말소기준권리가 되는 권리들이 여러 개가 있으면 이 중에서 시간상으로 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 됩니다.

그러면 1번 근저당권 설정이 말소기준권리가 되겠죠? 

1번 근저당권은 2012년 5월 11일, 2번 근저당권은 2015년 11월 23일로 표시된 날짜가 보이시죠?

이 두 개의 근저당권중 말소기준권리가 되는 것은 2012년 5월 11일 설정이 된 1번 근저당권입니다.

 

그래서 경매가 실시되면 1번 근저당권이 말소기준권리가 되어 이 이후에 설정된 권리들은 낙찰자가 부담하지 않고 소멸이 됩니다.

 

 

2012년 5월 11일 : 소유권보존등기

                       ↓

2012년 5월 11일 : 근저당권설정 --> 채권최고액 74,100,000원 빌렸음. <---말소기준권리

                      ↓
2012년 8월 14일 : 소유권이전등기 --> 집주인이 A로 바뀌었음

                       ↓
2012년 10월 24일 : 저당권설정변경  --> 집주인 A가 이 채무를 인수함! <-- 채권자 B 
                       ↓

2015년 11월 23일 : 근저당권설정  --> 집주인 A는 집을 담보로 해서 다시 돈을 빌렸습니다. <-- 채권자 C

                       ↓

2016년 6월 2일 : 강제경매개시결정  --> 채권자 B가 경매를 신청했다고 가정!

  

 그런데 만약 1번 근저당권이 아니라 2번근저당권이 말소기준권리라고 가정을 하면 어떻게 될까요?

 

등기부등본상으로는 억지인 가정이지만 설명을 쉽게 하기 위해서 가정을 한 것입니다.

2번 근저당권이 말소기준권리가 된다면 1번 근저당권은 2번 근저당권보다 시간상으로 앞서 있기 때문에 1번 근저당권은 낙찰후 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수가 됩니다. 

 

이렇게 말소기준권리가 무엇인지에 따라 인수 또는 소멸되는 권리가 발생하기 때문에 말소기준권리를 제대로 파악하지 못하면 어마어마한 경제적 손실을 입게  됩니다.