(부동산경매) 임의경매와 강제경매

강제경매

 

 먼저 부동산경매 중 강제경매는 채무자에 대하여 집행권원(<-법원에서 허락한 권한)을 가지고 있는 채권자가 그 집행권원에 표시된 이행청구권의 실현을 위하여 채무자 소유의 재산을 압류한 후 법원경매계를 통해 강제로 팔아 그 매각대금(낙찰대금)에서 금전채권의 만족을 얻는 강제집행 방법을 말합니다.

강제경매에 대한 예를 들자면 주택임대차의 경우 대항력의 조건인 점유와 주민등록으로 임차인은 대항을 할 수있지만 주택임대차는 물권이 아닌 채권이기 때문에 주택임대차계약을 가지고 경매신청을 할 수가 없습니다.

그래서 이 경우에는 전세보증금반환소송이나 지급명령등을 법원에서 판결을 받아 경매를 신청할 수 있습니다. 

 

즉 경매를 신청법원의 허락을 받아 경매신청을 하는 것을 강제경매라고 합니다.

 

임의경매(담보권 실행 등을 위한 경매)

 

 두 번째로 경매신청에 집행권원을 필요하지 아니하는 경매절차를 임의경매라고 합니다. 

임의경매는 저당권, 담보가등기, 전세권 등 담보권의 목적물인 부동산을 법원경매계가 강제적으로 경매를 통하여 매각하는 절차를 말하는데 이런 임의경매의 종류에는

1. 담보권의 실행을 위한 경매(실질적 경매)

2. 민법, 상법 기타 법률의 규정에 의하여 재산의 보관, 청산, 가격 보존 등을 위한 경매

    (형식적 경매 예로 공유물분할을 위한 경매)

 이 두가지가 있습니다. 이 두가지는 꼭 기억해야되는 것은 아니지만 개념의 정리상 알고 있으면 좋을 것 같습니다.

임의경매는 담보물을 제공한 채무자가 약속한 기일에 빚을 갚지 않으면 별도의 재판 없이 곧바로 담보부동산을 처분하여 채무변제에 충당하여도 좋다는 뜻의 물권적 합의가 되어 있고 우선권이 주어진다는 점에서 강제경매와는 차이점이 있습니다. 

임의경매의 예로는 전세권설정등기가 있습니다. 

전세권설정등기와 주택임대차 모두가 임차인의 보증금을 보호하기 위한 수단이라는 점에서 비슷하지만 법률적으로 전세권설정등기는 채권인 주택임대차와는 달리 물권이기 때문에 별도의 판결 없이 전세권설정등기에 의해서 경매를 신청할 수 있습니다. 이를 임의경매라고 합니다.

즉 법원의 허락을 받지 않고 경매신청을 하는 것을 임의경매라고 합니다.

 

부동산경매의 강제경매와 임의경매는 모두가 부동산을 강제적으로 처분하여 금전채권을 만족하는 면에서 본질적으로 같지만 몇 가지 부분에서 차이가 있습니다. 이 차이에 대해서 아래의 표로 정리해보았습니다.

 

강제경매와 임의경매를 구분하는 기준으로 집행권원이 있느냐 없느냐로 구분을 하지만 이것만을 기억하면 안 될 것 같습니다.

위 표에서 실체상의 하자가 경매절차에 미치는 영향에서 보듯이 강제경매와 임의경매는 절차상에서도 다른 부분이 있기 때문에 숙지해두어야 할 것 같습니다. 

수천만원이 오가는 경매에서 이 절차적 차이를 알지 못할 경우 자칫 크나큰 낭패로 이어질 수 있습니다.

예를 들어 권리 분석을 잘못하거나 위 표에서 나온 것처럼 공신적 효과의 유무에 따라 추후 소유권 여부에도 영향을 미치게 되는데 이를 세세하게 알고 있지 못한다면 큰 손실을 입는 것은 말할 것도 없고, 추후 대처를 하지도 못할 것은 자명한 일입니다.