(부동산 경매) 경매의 절차

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부동산경매절차는 꼭 숙지

부동산경매는 절차에서부터 시작합니다. 동네 구멍가게에서 하는 것이 아니라 국가에서 집행하는 것이니 만큼 절차라는 것이 있습니다.

절차에 따라서 부동산경매를 진행하기 때문에 부동산경매절차는 꼭 숙지해야 합니다. 

 

부동산경매절차를 크게 세 부분으로 보면 1. 목적물(부동산)을 압류해서 2. 이를 경매를 통해 환가(현금화)하여 3.채권자에게 배당하는 것입니다. 

 

 

 

 

 

 

 부동산을 빼앗아서(압류) 돈으로 바꾸고(환가), 채권자에게 돈을 주는(배당) 이 세 가지로 부동산경매절차를 크게 볼수 있지만 이렇게 간단하지는 않겠죠? 여기에 몇 가지 단계만 추가를 하면 부동산경매절차가 됩니다. 아마도 부동산경매를 공부하면서 가장 어려워 하는 것을 꼽으라면 아마 용어일 것 입니다. 용어가 법률용어들이여서  일상에서 볼 수 있는 단어가 아닌지라 어렵게 느껴지지만 자주 보다 보면 익숙해집니다. 그럼 이제부터 부동산경매절차 전체를 나열하고 각 단계에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 표를 보시면 부동산경매절차는 총 8단계로

경매신청 -> 배당요구의 종기결정 및 공고 -> 매각의 준비 -> 매각 및 매각결정기일의 지정,

 

공고 통지 -> 매각의 실시 -> 매각허부결정절차, 즉시항고, 대금지급기한의 지정 및 통지 ->

 

매각대금의 납부 ->배당절차, 소유권이전등기의 촉탁, 부동산 인도명령

이렇게 8단계로 이루어진 부동산경매절차! 각 단계별로 살펴보도록 하겠습니다.

 

첫 번째 경매신청입니다. 부동산경매절차는 경매신청을 통해서 시작을 합니다. 이 때 경매신청자는 집행권원이 있어야 경매신청을 할 수 있는 경우가 있고 없어도 경매신청 할 수 있는 경우가 있습니다. 이 두가지를 강제경매와 임의경매라고 하죠? 이렇게 목적물(부동산)에 대해서 경매신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 목적부동산을 압류하고 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 참고로 기입등기는 '경매신청이 있다' 라는 내용을 등기부등본에 적는 것입니다.

 

두 번째 배당요구의 종기결정 및 공고. 경매신청을 받은 법원은 이제 그 준비를 시작합니다. 먼저 배당요구의 종기결정일을 정합니다. 배당요구의 종기결정은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴때부터 1주일 내로 결정하되, 배당요구의 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 됩니다. 배당요구의 종기결정 및 공고 라는 것은 법원에서 특정한 날짜를 지정하여 그 날까지 채권자(돈 받을사람)에게 채무금액이 얼마인지를 신고하라는 것입니다. 예를 들어 1억짜리 아파트가 있는데 이 아파트의 소유주에게 채권자 A, B가 각각 3,000만원씩 빌려주었다면 이 금액을 신고하라는 것입니다. 여기서 주의할 점은 구 민사소송법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었지만, 새로운 민사집행법에서는 법원경매계에서 정한 배당요구의 종기까지만 배당요구를 할 수 있습니다.  

 

세 번째. 매각의 준비 단계입니다. 경매신청을 시작으로 법원은 본격적으로 경매를 위한 준비단계에 들어가는단계가 매각의 준비입니다. 매각의 준비 단계에서는 법원은 배당요구 종기결정과 동시에 등기부등본상 근저당권자, 가압류권자 등의 이해관계인과 공과를 주관하는 공무소(채무자 주소지에 있는 세무서나 매각대상 부동산소재지의 구청)에 채권신고의 최고(상대편에게 일정한 행위를 하도록 독촉하는 통지를 하는 일.)서를 발송하여 배당요구종기 내에 채권신고를 하게 하고 있습니다. 그리고 법원은 이 단계에서 목적물의 환가(현금화)의 준비절차로서 경매 대상의 부동산 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 집행관에게 현황조사를 명하고(현황조사명령), 감정인에게 경매대상 부동산을 평가하게 하여(감정평가명령) 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰각격)을 정합니다. 다만 강제경매에 있어서는 경매개시결정 기입등기가 완료된 후 배당요구종기결정과 동시에 현황조사명령과 감정평가명령을 내려 이후 절차를 진행하게 되고, 임의경매에 있어서는 경매개시결정과 동시에 현황조사명령과 감정평가명령을 내려 이후 절차를 진행하게 됩니다.

 

 

경매신청을 시작으로 부동산경매물건의 매각 준비가 끝나면 이제부터 경매시장에 내놓기 위해서 공고를 합니다. 이 단계가 바로 매각방법, 매각기일 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지입니다. 부동산경매절차 세 번째 단계 매각의 준비에서 현황조사보고서 및 감정평가보고서가 작성되어 경매계에 제출이 되고, 경매개시결정이 채무자(임의경매에서는 소유자)에게 송달이 완료되면 모든 준비가 완료되어 경매부동산을 경매시장에 내놓습니다.

 그런데 경매개시결정이 되었는데도 부동산경매절차에서 매각 실시가 늦어지는 경우가 있습니다. 부동산경매절차가 빨리 진행되지 않고 늦어지는 경우는 송달이 되지 않는 경우가 대부분인데 이 때에는 채무자에 대한 경매개시결정의 송달 결과 '수취인불명'이거나 '이사불명'의 사유로 우편물이 돌아오게 되면 경매신청 채권자는 공시송달을 신청하여 마치 채무자가 경매개시결정을 받은 것처럼 처리하여 이후의 경매절차를 진행하게 됩니다.

 

경매개시결정이 송달되어 수신했다면 이제 경매부동산을 경매시장에 내놓습니다. 이 단계부터가 매각의 시작인데 매각 준비가 되었으니 그냥 팔까요? 아니겠지요? 매각 준비가 완료된 경매물건은 반드시 원칙을 지켜서 팔아야 합니다.

어떻게 팔 것이냐?    --->   (기일입찰, 기간입찰, 호가경매 중 선택).

언제 팔 것이냐?       --->   (매각기일)

 이 두가지를 결정한 후에 신문이나 인터넷 등에 공고하고(반드시 해야 함!) 해당 경매물건에 관련된 채권자 및 이해관계인들에게 매각기일을 반드시 통지하여야 합니다.  여기까지가 매각방법, 매각기일 및  매각결정기일의 지정 및 통고 단계입니다.

 

통지가 완료되고, 지정된 일자에 경매를 실시하기로 정해졌다면 이제부터 매각의 실시를 합니다. 여기서 잠깐! 매각의 실시에서 언급하고 넘어가야 하는 것은 입찰 방법인 기일입찰과 기간입찰입니다. 대부분의 법원이 기일입찰 방식으로 진행을 하지만 몇몇 법원의 일부 물건의 경우 기간입찰로 경매를 실시합니다. 기일입찰과 기간입찰의 정의는

 

1. 기일입찰!

 기일입찰은 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 기일, 장소에서 매각(입찰)을 실시하여 최고가매수신고인(입찰금액이 제일 높은 사람) 및 차순위매수신고인(입찰금액이 그 다음으로 높은 사람)을 정하는 방식입니다.

2. 기간입찰!
 기간 입찰은 매각기일(입찰기일)에 입찰기간 동안 접수된 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정하기만 할 뿐 직접 입찰을 실시하지는 않습니다.

 

 

 두 경매방법의 차이는 기일, 기간이라는 단어의 정의에 따라 이해를 하시면 될 것 같습니다. 참고로 입찰시에 입찰보증금은 최저매각가의 10%입니다.

 

당일 경매에서 입찰가가 가장 높은 사람이 낙찰을 받는 매각의 실시단계가 완료되었습니다. 경매부동산 입찰 단계가 완료되었다면 다음의 부동산경매절차는 무엇일까요? 다음 절차는 매각을 해도 되는지 이의 사항은 없는지를 판단하는 단계입니다.

 이 단계는 어찌보면 경매절차중에서 정말 중요다고 생각을 합니다. 입찰하는 지점까지는 그렇게 어려운 상황이 없지만 이 단계에서는 꼭 알아두어야 할 사항들이 있습니다. 낙찰을 받았다고 해서 무조건 소유권을 취득하는 것이 아니고 즉시항고가 있다면 소유권을 이전하는데 시간이 걸리는 경우도 있고, 혹여 입찰을 잘못하였다면 이 단계에서 즉시항고를 통하여 입찰보증금을 돌려받아야 하는 경우도 있습니다. 

매각허부결정절차

 

부동산경매는 경매신청 접수 후에 경매개시결정이 되면 목적물(부동산)과 연관이 있는 이해관계과 공과부서에 채무가 있는지 최고를 하고, 부동산이 어떤상태인지 그리고 얼마나 가치가 있는지 현황조사명령과 감정평가를 받아 매각을 준비합니다. 이어서 경매부동산의 매각 내용을 신문과 인터넷에 공지하고 매각기일을 결정하여 경매에 들어갑니다. 공고가 되어 경매가 실시된 경매부동산은 최고가낙찰가를 쓴 사람에게 낙찰이 되는데 그럼 입찰이 끝난 후의 절차는 어떻게 될까요?

 

 다음단계는 매각허부결정절차(매각결정기일의 진행), 즉시항고 절차입니다. 매각기일에 입찰이 끝나면 1주일 후에 법원경매계가 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 들은 후 최종적으로 매각허부결정을 합니다. 실무상으로는 매각허부결정은 재판처럼 선고를 하는 것이 아니라 공고를 하는 것으로 처리하고 있습니다. 매각이 허가되면 '매각허가', 매각이 불허가 되는 경우에는 '매각불허가'로 표시되고 '매각불허가'라고 공고되면 입찰을 한 사람은 '매수신청보증금 환급신청'을 하여 입찰참여금을 돌려받으면 됩니다.

 

 매각기일로부터 1주일 안에 매각에 대해서 이의를 제기할 수 있는데 이를 즉시항고라고 합니다. 즉시항고를 할 때에는 서류만 넣으면 되는 것이 아니라 항고보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전이나 유가증권을 공탁하여 합니다. 여기서 즉시항고를 하였는데 받으들여지지 않으면 항고보증금으로 납부한 매각대금과 함께 일정범위의 지연이자(채무자 및 소유자 외의 사람 : 매각금액× 20% × 항고심기간 ÷ 365)를 몰수당하게 되니 항고시에는 신중한 판단을 하여야 합니다. 실무상으로 보증금 몰수 우려때문에 매각허가결정에 항고를 하는 사람은 드물지만 변칙적으로 활용되는 경우도 있습니다.

 

 자! 매각허가결정이 나면 이제부터는 목적물(부동산)을 낙찰자에게 인수하는 절차에 들어가게 됩니다. 이 절차를 매각허가결정의 확정, 대금지급기한 지정, 통지 및 매각대금의 납부입니다. 매각결정기일로부터 1주일 내에 즉시항고가 없으면 매각허가결정이 확정이 되고 경매계에서는 대금지급기한을 정하여 매수인(낙찰자)에게 매각대금의 납부를 명령합니다. 보통 매각허가결정의 확정일로부터 3~4일 내에 대금지급기한을 지정, 통지하고, 대금지급기한은 실무상 보통 1개월을 줍니다. 이때까지 입찰시에 냈던 보증금을 제외한 나머지 잔금을 납부하면 됩니다.

 

매수자(낙찰자)가 대금지급기한까지 모두 납부하였다면 이제 매수자로 소유권을 이전해주는 절차로 들어갑니다. 이 절차를 소유권이전등기 등의 촉탁 및 인도명령입니다. 매수인(낙찰자)가 대금을 완납하면 소유권이전등기 여부와 상관없이 부동산의 소유권은 취득하게 됩니다. 경매계는 이전등기 등의 필요서류를 매수인(낙찰자)로부터 받게 되면 등기부등본상 매수인이 인수하지 않아도 되는 권리들을 말소하는 말소등기를 등기관에게 촉탁합니다.

 

 여기서 잠깐! 부동산경매하면 가장 고통스러운 부분이 입찰이 끝나고 난 뒤 절차인 명도입니다. 예로 아파트를 낙찰을 받았는데 임차인이 거주하는 상태라면 임차인과 계약을 해지하고 새로운 임차인을 받아야 하는데 이 과정에서 일어나는 진통이 매우 힘이 듭니다.

비록 정당하게 경매부동산을 낙찰받은 것이지만 임차인이 보증금을 다 받지 못하고 나가야 하는 경우에는 매수인(낙찰자)도 사람인지라 심정이 매우 괴롭습니다. 그래서 명도가 어렵고 힘이 듭니다.

 

 명도는 인도명령과 명도소송으로 나누어지는데 인도명령은 법원에 다시 허락을 구할 필요없이 낙찰자에게 새로운 소유자로 변경이 되었으니 목적물(부동산)의 사용,수익을 넘겨주라는 것이고, 명도소송은 법원에 허락을 구하는 소송을 해서 임차인을 내보는 것입니다. 

 

인도명령인 경우에도 큰 고통이 있지만 그 보다 명도소송은 낙찰을 받았다고 하더라도 인도명령처럼 그 즉시 퇴거를 주장하지 못합니다.

명도소송은 법원의 재판을 통해서 해결해야 하는 부분인데 만약 명도소송이 들어가는 경우에는 소송이 완료될 때까지 낙찰자는 낙찰받은 부동산을 사용, 수익하지 못합니다. 그러다보니 낙찰을 받아서 수리 후 사용하거나 임대를 주어야 하는 낙찰자의 입장에서 소송이 끝날 때까지 시간과 함께 금전적으로 큰 손실을 보게 될 수 있습니다.

 

부동산경매는 크게 압류 -> 환가 -> 변제 세 단계로 이루어진다고 했었죠? 이제 환가의 단계까지 다 끝났으면 변제의 단계로 들어가야 합니다.

 변제의 단계가 배당기일의 지정, 통지 및 배당의 실시입니다. 매수인(낙찰자)이 매각대금을 완납하면 경매계장은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 배당기일을 통지하여 해당 법원의 경매법정에서 배당절차를 진행하게 됩니다.

배당기일에 출석한 채무자 및 각 채권자는 배당표의 작성, 확정 및 실시와 다른 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의를 할 수 있습니다. 이의가 없다면 순위에 따라 배당이 진행이 되고 나면 부동산경매절차는 모두 끝이 납니다.

 

부동산경매를 관심에 두고 있다면 부동산경매절차는 기본중의 기본이라고 할 수 있습니다. 반드시 숙지를 하고 있어야 되고, 이 경매절차는 자동차경매라든지 세관공매등에서도 비슷한 절차를 거치기 때문에 숙지를 한다면 다른 경매에 참여할 때도 도움이 됩니다.