(부동산 경매 용어) 용도지역․용도지구․용도구역

 

용도지역･지구･구역이란 토지의 기능과 적성에 맞는 한정된 용도를 지정하고 그 지정된 용도로만 사용토록 하여 토지의 효율을 높이고자 인위적, 정책적으로 토지이용상에 구분을 가한 것이다. 과거 국토이용계획과 도시계획으로 각각 지정하였던 것을 통합하여 도시관리계획에 의해 전 국토를 용도지역·용도지구·용도구역의 유형으로 구분하고 있다.

 

1. 용도지역

 

(1) 의의

 

용도지역이라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도․건폐율․용적률․높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적․효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

 

(2) 지정권자

 

건설교통부장관 또는 시·도지사는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정 하도록 하고 있다. 건설교통부장관 또는 시·도지사는 대통령령이 정하는 바에 따라 이러한 용도지역을 도시관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하거나 이를 변경할 수 있도록 하고 있다(제36조①,②).

 

(3) 용도지역의 구분

 

1) 도시지역

 

인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해지역에 대하여 체계적인 개발․정비․관리․보전 등이 필요한 지역

 

가) 주거지역

거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역

 

①전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

ⓐ제1종전용주거지역 : 단독주택 중심지역

ⓑ제2종전용주거지역 : 공동주택 중심지역

②일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

ⓐ제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

ⓑ제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성

ⓒ제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성

③준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역

 

나) 상업지역

: 상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역

 

①중심상업지역 : 도심․부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충

②유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역

③일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당지역

④근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급

 

다) 공업지역

: 공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역

 

①전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용

②일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치

③준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능․상업기능 및 업무기능

 

라) 녹지지역

: 자연환경·농지 및 산림의 보호,보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

 

①보전녹지지역 : 도시의 자연환경․경관․산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역

②자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역

③생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역

 

2) 관리지역

 

도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역

① 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

② 생산관리지역 : 농업·임업·어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

③ 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역

 

3) 농림지역

 

도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역

 

4) 자연환경보전지역

 

자연환경․수자원․해안․생태계․상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호․육성 등을 위하여 필요한 지역

 

2. 용도지구

 

(1) 의의

 

용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도․건폐율․용적률․높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관․경관․안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다(법 제2조 제16호).

 

 

(2) 지정권자

 

건설교통부장관 또는 시·도지사는 용도지구의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정한다. 또 필요하다고 인정되는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 각 용도지구를 도시관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하거나 이를 변경할 수 있도록 하고 있다.

 

 

(3) 용도지구의 구분

 

1) 경관지구

경관을 보호·형성하기 위하여 필요한 지구

①자연경관지구: 산지․구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지하기 위하여 필요한 지구

②수변경관지구 : 지역내 주요 수계의 수변자연경관을 보호․유지하기 위하여 필요한 지구

③시가지경관지구: 주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관을 보호하기 위하여 필요한 지구

 

2) 미관지구

미관을 유지하기 위하여 필요한 지구

①중심지미관지구 : 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지․관리하기 위하여 필요한 지구

②역사문화미관지구: 문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지․관리하기 위하여 필요한 지구

③일반미관지구 : 중심지미관지구 및 역사문화미관지구외의 지역으로서 미관을 유지․관리하기 위하여 필요한 지구

 

3) 고도지구

쾌적한 환경조성 및 토지의 고도이용과 그 증진을 위하여 건축물의 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구

①최고고도지구 : 환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위하여 건축물 높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구

②최저고도지구: 토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건축물 높 이의 최저한도를 정할 필요가 있는 지구

 

4) 방화지구

화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구

 

5) 방재지구

풍수해, 산사태, 지반의 붕괴 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구

 

6) 보존지구

문화재, 중요 시설물 및 문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

①문화자원보존지구 : 문화재와 사찰 등 문화적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

②중요시설물보존지구 : 국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

③생태계보존지구 : 야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

 

7) 시설보호지구

학교시설·공용시설·항만 또는 공항의 보호, 업무기능의 효율화, 항공기의 안전운항 등을 위하여 필요한 지구

①학교시설보호지구 : 학교의 교육환경을 보호․유지하기 위하여 필요한 지구

②공용시설보호지구: 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구

③항만시설보호지구 : 항만기능을 효율화하고 항만시설을 관리․운영하기 위하여 필요한 지구

④공항시설보호지구 : 공항시설의 보호와 항공기의 안전운항을 위하여 필요한 지구

 

8) 취락지구

녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역 또는 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위한 지구

①자연취락지구 : 녹지지역․관리지역․농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구

②집단취락지구: 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구

 

9) 개발진흥지구

주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

①주거개발진흥지구 : 주거기능을 중심으로 개발․정비할 필요가 있는 지구

②산업개발진흥지구 : 공업기능을 중심으로 개발․정비할 필요가 있는 지구

③유통개발진흥지구 : 유통․물류기능을 중심으로 개발․정비할 필요가 있는 지구

④관광․휴양개발진흥지구 : 관광․휴양기능을 중심으로 개발․정비할 필요가 있는 지구

⑤복합개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능,유통․물류기능 및 관광․휴양기능 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발․정비할 필요가 있는 지구

 

10) 특정용도제한지구

주거기능 보호 또는 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구

 

11) 위락지구

위락시설을 집단화하여 다른 지역의 환경을 보호하기 위하여 필요한 지구

 

12) 리모델링지구

노후된 공동주택 등 건축물이 밀집된 지역으로서 새로운 개발보다는 현재의 환경을 유지하면서 이를 정비할 필요가 있는 지구

 

 

3. 용도구역

 

(1) 의의

 

용도구역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도․건폐율․용적률․높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정․관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다(법 제2조 제17호).

 

 

(2) 지정권자

 

용도구역은 건설교통부장관이 도시관리계획으로 지정 또는 변경할 수 있다.

 

 

(3) 용도구역의 구분

 

1) 개발제한구역

 

①지정 및 변경

건설교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.

개발제한구역의 지정 및 변경에 관한 사항은 따로 법률(개발제한구역의지정및관리에관한법률)로 정한다.

 

②행위제한

개발제한구역 안에서의 행위제한, 관리에 관하여 필요한 사항은 따로 법률로 정한다.

 

2) 시가화조정구역

 

①지정 및 변경

건설교통부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 이내의 범위내에서 결정하는 시가화유보기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.

건설교통부장관이 시가화조정구역을 지정 또는 변경하고자 하는 때에는 당해 도시지역과 그 주변지역의 인구의 동태, 토지의 이용상황, 산업발전상황 등을 고려하여 도시관리계획으로 시가화유보기간을 정하여야 한다.

 

②실효 및 고시

시가화조정구역의 지정에 관한 도시관리계획의 결정은 시가화유보기간이 만료된 날의 다음날부터 그 효력을 상실한다. 이 경우 건설교통부장관은 실효일자 및 실효사유와 실효된 도시관리계획의 내용을 관보에 게재하는 방법에 의하여 실효의 사실을 고시하여야 한다.

 

③행위제한

ⓐ시가화조정구역 안에서의 도시계획사업은 국방상 또는 공익상 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 의하여 건설교통부장관이 지장이 없다고 인정하는 사업에 한하여 시행할 수 있다(법 제81조 ①).

ⓑ도시계획사업 이외의 경우는 다음의 행위에 한하여 특별시장․광역시장․시장 또는 군수의 허가를 받아 할 수 있다(법 제81조 ②).

1. 농업․임업 또는 어업용의 건축물중 대통령령 별표24가 정하는 종류와 규모의 건축물, 그밖의 시설을 건축하는 행위

2. 마을공동시설, 공익시설, 공공시설, 광공업 등 주민의 생활을 영위하는데 필요한 행위로서 대통령령 별표24가 정하는 행위

3. 입목의 벌채, 조림, 육림, 토석의 채취 그밖에 대통령령 별표24가 정하는 경미한 행위

 

④허가 또는 신고 의제

시가화조정구역 안에서 특별시장․광역시장․시장 또는 군수의 허가를 받은 경우에는 다음의 허가 또는 신고가 있는 것으로 본다

ⓐ산지관리법 제14, 15조의 규정에 의한 산지전용허가 및 산지전용신고

ⓑ산림법 제90조 제1항의 규정에 의한 입목벌채의 허가 또는 신고

 

3) 수산자원보호구역

 

①지정 및 변경(법 제40조)

건설교통부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.

 

②행위제한

ⓐ수산자원보호구역 안에서의 도시계획사업은 국방상 또는 공익상 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 의하여 건설교통부장관이 지장이 없다고 인정하는 사업에 한하여 시행할 수 있다(법 제81조 ①).

ⓑ도시계획사업 이외의 경우는 다음의 행위에 한하여 특별시장․광역시장․시장 또는 군수의 허가를 받아 할 수 있다(법 제81조 ②).

1. 수산자원의 보호 또는 수산자원의 육성 등을 위하여 필요한 건축물 그밖의 시설중 대통령령 별표26이 정하는 종류와 규모의 건축물, 그밖의 시설을 건축하는 행위

2. 주민의 생활을 영위하는데 필요한 건축물 그밖의 시설을 설치하는 행위로서 대통령령 별표26이 정하는 행위

3. 산림법 또는 산지관리법에 의한 조림․육림․임도의 설치 그밖에 대통령 별표26이 정하는 경미한 행위