(부동산 경매) 1. 권리분석 개념과 절차

1. 권리분석이란?

• 낙찰자가 해당 물건에 대해서 낙찰대금 외에 추가로 인수하는 권리나 임차인의 보증금이 있는지 여부를 판단하는 것

• 소유자와 채무자는 빚을 진 사람으로 권리분석의 대상이 아니다
• 채무자의 가족은 별개로 한다(권리분석의 대상이 될 수 있음)
• 주로 임차인의 권리관계가 중요함

• 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리를 확인하는 일(낙찰대금 외에 추가 인수사항)

• 원칙적으로 말소기준등기를 기준으로 이후 설정됐거나 임차인의 전입일이 늦으면 경락(=낙찰=매각)으로 소멸되나 예외가 있음 (말소기준등기 의미1-낙찰로 소멸하지 않는 권리)

• 등기부등본이나 지번, 위치 등 현 부동산의 상태와 장부상(공적장부)의 내용과 맞는 지 확인
• 재개발/재건축 계획에 포함된 부동산의 경우는 개발단계에 따라 분담금, 분양신청 등 불이익이 없는지 확인

■ 주의사항

• 재경매 물건(대금 미납)들의 대부분은 권리분석을 잘못하여 낙찰자가 추가로 등기부상의 권리나 임차인의 보증금을 떠안는 경우가 대부분임.

• 낙찰자가 잔금을 미납하면 입찰보증금은 몰수당하고, 해당 경매사건의 배당재단에 귀속되어 추후 낙찰대금에 포함되어 채권자들의 배당순위에 따라 배당됨.

 

2. 권리분석 순서

가. 등기부등본상 말소기준 등기를 찾는다(매각물건명세서상의 최선순위 설정일자).

나. 낙찰(=경락=매각)로 소멸하지 않는 권리가 있는지 확인

다. 임차인이 있는 경우 전입일자를 확인(매각물건명세서상의 임차인 권리신고 및 배당요구일자 확인)

라. 말소기준등기와 임차인의 전입일자를 비교

㉠임차인의 전입일이 늦으면→ 낙찰자 인수사항 없음

㉡임차인의 전입일이 빠르면

임차인이 확정일자와 배당요구 종기일 이전 배당요구를 한 경우(우선변제권을 행사)

낙찰금액에서 임차보증금 전액을 배당받으면→낙찰자 인수사항 없음

낙찰금액에서 임차보증금 일부를 배당받으면→임차인이 배당 받지 못한 금액을 낙찰자가 일부 인수

마. 입찰부동산의 좌우 호수가 바뀌었는지 확인

바. 등기부등본상(=등기사항전부증명서) 대지권의 표시와 대지권비율의 표시 확인

(재개발 권리가액 산정할 때 매우 중요함)

사. 건축물대장상 근린생활시설(점포, 사무실, 의원, 학원 등)을 주거용으로 사용하는 경우 입찰 불가(①원상회복 의무 ②원상회복 불이행시-이행강제금(㎡당 계산) ③상가로 분류 되어 부가가치세 납부, 주택이 아니기 때문에 양도소득세 비과세 혜택이 없음)