(부동산 경매) 2. 권리분석

2. 권리분석 순서

 

1. 등기부등본상 말소기준 등기를 찾는다(매각물건명세서상의 최선순위 설정일자).

∎ 말소기준등기의 3가지 의미

• 의미1-등기부등본 상 말소기준등기 6가지 중 접수일자가 빠른 등기를 기준으로 선, 후 등기 설정에 따라서 말소와 인수여부의 판단기준이 됨
• 의미2-말소기준등기보다 임차인이 먼저 전입했는지 여부에 따라 전, 월세 임차인의 보증금 인수여부 판단기준이 됨
• 의미3-해당 경매물건에 거주하고 있는(소유자, 채무자, 점유자, 임차인 등) 사람들이 인도명령대상자인지 명도소송대상자인지 판단기준이 됨

∎ 말소기준등기가 될 수 있는 6가지+1가지(전세권)

채권자가 등기소에 접수해야함 (등기부등본 접수일자 & 접수번호 받음)

권리	내용
1. 압류	국세나 지방세 체납
2. 가압류	개인 간의 돈거래 -> 본안소송을 통해 승소 후 본압류
3. 저당권	채무자가 담보로 제공한 부동산에 대하여 저당권 설정
4. 근저당권	금융기관 대출할 때 사용 채권최고액 : 1억 원을 빌릴 때, 1금융은 1억2천(1.2), 2금융은 1억3천(1.3)을 근저당권으로 설정
5. 담보가등기	법률 명칭은 가등기담보 경매가 시작되면 저당권화 됨(돈 받을 권리)
6. 경매개시결정기입등기	강제경매, 임의경매를 신청(접수)
+1. 전세권	전세권이 건물 전체에 대하여 설정하고 전세권자가 배당신청을 한 경우나 전세권자가 임의경매를 신청한 경우

 

2. 낙찰(=경락=매각)로 소멸하지 않는 권리가 있는지 확인

 

∎ 낙찰로 소멸되지 않는 권리 (11가지)

• 1~9 까지는 등기부등본(=등기사항전부증명서)상 확인할 수 있고, 10, 11번은 매각물건명세서에 비고란(주의사항란)에 나타남

 

1) 말소기준등기 vs 낙찰로 소멸되지 않는 권리 (말소기준등기 의미1번)

• 등기부등본(=등기사항전부증명서) 상 채권자 권리 인수 및 소멸의 판단기준

기준	말소기준등기 2012.4.9.(근저당)
	←-------------------------	-------------------------→
원칙	먼저 접수된 선 등기	이후 접수된 후 등기
	낙찰자 인수사항 발생	낙찰자 인수사항 아님
	1~9번까지 등기부등본에서 확인 10~11번은 매각물건명세서에서 확인	말소기준등기를 기준으로 말소
예외	(1) 선순위전세권이 말소기준등기가 되는 경우★	(2) 후순위 등기 중 말소되지 않는 경우★
	1 과 2-1 or 1 과 2-2인 경우 1. 전세권이 건물전체에 대하여 설정하였을 때   2-1 전세권자가 배당을 신청한 경우   2-2 전세권자가 임의경매를 직접 신청한 경우	1. 건물철거가처분 (2013.9.4.) but 처분금지가처분 (2013.10.3.소멸) 2. 예고등기 (2016.8.4.) 3. 임차권등기 (2014.8.10.) 등기부등본 상 전입신고일자가 말소기준등기보다 빠르면 인수 4. 유치권 5. 법정지상권

(1) 선순위 전세권이 말소기준등기가 되는 경우 ★

조건 ➀ 와 조건 ➁_1 OR 조건 ➀ 와 조건 ➁_2

조건 ➀

전세권이 건물 전체에 대하여 설정

 

조건 ➁

➁_1 전세권자가 배당을 신청 한 경우

➁_2 전세권자가 임의경매를 직접 신청한 경우

 

(2) 후순위 등기 중 말소되지 않는 경우

 

➀ 건물철거가처분 : 토지소유자가 그 지상의 건물소유자에 대한 건물철거 가처분등기를 한 경우에는 설령 그 가처분등기가 등기부상 최선순위가 아니더라(후순위-등기부상 접수일자가 늦은)도 말소되지 않음을 주의해야 함

처분금지가처분은 소멸 됨(헷갈리기 쉬우니 여기서 외우자)

 

➁ 예고등기

등기부등본에 등기된 사실에 대한 말소 또는 말소회복청구의 소송이 제기된 경우에 제3자에게 알림으로서 피해를 입지 않게 하고자 하는데 그 존재의 이유가 있음(낙찰을 받더라고 소송에서 원고가 승소하는 경우 소유권을 상실하게 된다)

 

➂ 임대차등기

• 말소기준등기(2012.4.9.) vs 임대차등기 (2014.8.10.)

• 예시1. 전입:2012.3.6. → 대항력 생김(2012.3.7./0시) → 임대차등기WIN (인수)
• 예시2. 전입:2012.6.3. → 대항력 없음(2012.6.4./0시) → 말소기준등기WIN (소멸)
• 사건번호 : 2015-7592

 

• 대항력 있는 임차권등기(말소기준등기보다 임차권등기 일자가 늦으나 임차인의 전입신고일자가 빠른 경우)가 배당으로 소멸 한다하여도 낙찰을 받았을 때 대출받기 어려움.

• 임차권등기 해지서류를 임차인에게 받아야하기 때문에 서류 양도과정에 어려움이 발생 할 수 있음

 

➃ 유치권(민법 제320조)

• 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있음

 

• 성립요건

• 변제기가 도래해야 함
• 경매물건과 유치대상 목적물이 상호결연성이 있어야함(견련성 또는 견련관계)
• 유치권자의 합법적인 점유여야 함
• 직간접적인 계속 점유가 필요
• 유치권 배제특약이 없어야함(임차인의 유치권은 임차계약 당시 특약이 있음)

➄ 법정지상권

• 건물사용권리
• 성립요건

• 토지와 건물의 소유자가 동일인이어야 함
• 저당권설정 당시 지상에 건물이 존재해야 함
• 경매, 일반매매로 토지와 건물 소유자가 달라져야 함

 

3. 임차인이 있는 경우 전입일자를 확인(매각물건명세서상의 임차인 권리신고 및 배당요구일자 확인)

 

■ 말소기준등기 vs 임차인의 대항력

1) 임차인의 보증금 인수/소멸의 판단기준 (말소기준등기 의미2번)

낙찰자가 낙찰 받은 후 낙찰대금 외에 추가로 인수하여야 하는 권리(임차인의 보증금)이 있는지 여부를 판다는 것.

말소기준등기를 기준으로 임차인의 전입일이 빠르면 낙찰자는 대항력 있는 임차인을 인수해야함

 

(1) 임차인의 종류(임차인을 인수해야하는 상황/인수하지 않는상황)

• 대항력 O, 배당종기일자 이전 배당요구 O, 확정일자가 말소기준등기 이전

• 보증금 전액을 배당받는 임차인 (낙찰자 인수 X)
• 보증금 일부를 배당받고 일부를 인수해야하는 임차인 (낙찰자 일부인수 ▲)

• 대항력 O, 종기일정 이전 배당요구 X

• 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야하는 임차인 (낙찰자 인수 O)

• 임차인의 전입일자가 말소기준등기보다 늦음

• 배당받지 못하고 대항력 행사하지 못하는 임차인 (낙찰자 인수 X)

(2) 임차인의 대항력 발생하는 시점

• 주택임대차보호법 제3조(대항력의 내용)
• 주택의 인도(점유) - 전입신고 – 둘 중 늦은 날의 익일 오전 0시

• 예시1) 1/4 주택점유 – 1/4 전입신고 – 1/5 오전 0시
• 예시2) 1/4 주택점유 – 1/9 전입신고 – 1/10 오전 0시
• 예시3) 1/4 전입신고 – 1/9 주택점유 – 1/10 오전 0시, 1/5 0시
• 보통 점유 시점은 경매 참여자가 알 수 없지만 (임차인의 임의기재가 많음-임차인은 자신이 유리한 방향으로 점유일자를 기재 할 가능성이 큼- 이로 인해 점유일자는 신뢰하기 어려움)전입신고는 확인할 수 있기 때문에(전입세대열람 할 수 있음)

• 대항력의 발생시점은 임차인 본인뿐만 아니라 배우자나 가족의 주민등록도 포함됨(최초전입자의 성명과 세대주의 성명이 다를 수 있음)
• 세대주의 전입일이 기준이 아니라 세대원 중 가장 먼저 전입한 사람의 전입일을 기준으로 대항력을 판단

ex) 아내가 먼저 전입신고하고 남편이 후에 세대를 합가한 경우 최초전입자의 전입일이 대항력의 판단기준일이 됨

■ 친인척간 임대차는 대항력으로 인정 될까?

• 부부사이, 부모와 미성년 자녀 간 임대차를 인정하지 않음
• 형제간, 부자간, 친인척간은 실제 보증금이 지급되었는가의 여부에 따라 달라짐

• 실제로 지급된 임차보증금이 있고, 말소기준등기보다 먼저 전입신고 하였다면 대항력이 발생
• 부부의 경우도 협의 이혼한 시점부터 다른 배우자가 해당부동산의 임차인으로서 지위를 갖게 되면 협의 이혼시점이 대항력 발생의 기산일이 됨

■ 전소유자가 임차인이 된 경우 대항력 발생시점은?

• 전소유자 A가 자신의 주택을 B에게 팔고 그 집에 임차인으로 임대차계약을 하고 거주하는 경우에 A의 주민등록은 B의 소유권 이전부터 지속되었더라고, A의 임차인으로서 대항력은 소유권 이전 다음날 0시부터 발생함

■ 세입자의 전입일자 확인하는 방법

• 법원이나 유료정보 싸이트에서 매각물건명세서와 현황조사서, 법원입찰기일내역을 인쇄하여 가까운 주민센터 전출입 담당부서에서 해당 물건지의 전입세대열람을 신청

■ 재경매 사례

• 사건번호 2012-5005, 사건번호 2011-20799 확인
• 재경매 물건들의 대부분이 임차인 간 권리분석을 잘못하여 낙찰자가 추가로 권리나 임차인의 보증금을 떠안는 경우

• 낙찰자는 잔금을 미납하고 입찰보증금은 몰수당하며, 몰수된 입찰보증금은 해당 경매사건의 배당재단에 귀속되어 낙찰대금에 포함하여 채권자들의 순위에 따라 배당

 

 

 

4. 말소기준등기와 임차인의 전입일자를 비교

㉠임차인의 전입일이 늦으면→ 낙찰자 인수사항 없음

㉡임차인의 전입일이 빠르면

임차인이 확정일자와 배당요구 종기일 이전 배당요구를 한 경우(우선변제권을 행사)

낙찰금액에서 임차보증금 전액을 배당받으면→낙찰자 인수사항 없음

낙찰금액에서 임차보증금 일부를 배당받으면→임차인이 배당 받지 못한 금액을 낙찰자가 일부 인수

 

5. 입찰부동산의 좌우 호수가 바뀌었는지 확인

 

6. 등기부등본상(=등기사항전부증명서) 대지권의 표시와 대지권비율의 표시 확인

(재개발 권리가액 산정할 때 매우 중요함)

 

7. 건축물대장상 근린생활시설(점포, 사무실, 의원, 학원 등)을 주거용으로 사용하는 경우 입찰 불가(①원상회복 의무 ②원상회복 불이행시-이행강제금(㎡당 계산) ③상가로 분류 되어 부가가치세 납부, 주택이 아니기 때문에 양도소득세 비과세 혜택이 없음)