(부동산 경매) 우선순위 임차인이 있으면 배당여부를 확인해야

 

대항력 있는 임차인은 조심 또 조심

대항력이 있는 임차인이 있을 경우 확인해야 하는 것은 임차인이 온전히 배당받기 위해서 배당요구를 해야 하고
임차인의 배당을 가로채는 '새치기 권리'가 없어야 합니다.

(1) 선순위임차인의 보증금 이상으로 낙찰되어야 한다.
- 일반적으로 낙찰가는 임차보증금보다 크지만, 간혹 임차보증금 이하로 낙찰될 수 있습니다.
- 미배당되는 선순위임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.
- 결과적으로 비싼 가격에 낙찰받게 되는 셈이므로 이런 물건은 입찰하지 말아야 합니다.

(2) 선순위임차인이 배당요구를 해야 한다.
- 임차인 중에서 배당요구를 하지 않아도 당연하게 배당받을 수 있는 임차인은 단 두 사람뿐입니다.
  > 경매신청을 한 임차인과 임차권 등기를 한 임차인
- 이들 외 모든 임차인은 반드시 법원에 배당요구를 해야 합니다. 대항력이 있는 임차인도 배당요구를 해야 법원배당을 받을 수 있습니다.
- 무조건 보증금을 보장받는 선순위임차인도 배당요구를 하지 않았다면 배당에서 제외됩니다.
- 그 사실을 모르고 낙찰받는다면 경매 잔금에 추가로 선순위임차인의 보증금까지 떠안을 수 있습니다.
- 그러므로 선순위임차인이 배당요구를 했는지 반드시 확인해야 합니다.

 

(3) 선순위임차인의 배당금을 가로챌 수 있는 권리가 없어야 한다.
- 우선변제권보다 빠른 다른 권리가 있으면 선순위임차인보다 먼저 배당이 될 수 있습니다.
- 선순위임차인의 보증금보다 먼저 배당될 수 있는 권리는 '임금채권' 과 '당해세'가 있습니다.

최우선변제권과 같은 권리를 가지는 임금채권

소액임차인과 임금채권은 최우선변제권을 가지는 '새치기 권리'입니다. 같은 순위입니다.
소액임차인은 기준 날짜와 지역에 따라 최우선배당금액이 정해져 있지만, 임금채권은 일정한 금액이 아닌 근로자의 최종 3개월 치 임금과 최종 3년 치의 퇴직금, 재해보상금을 말합니다. 임금채권의 정확한 금액이 적히지 않은 경우도 많습니다.

임금채권은 선순위임차인의 우선변제권보다 먼저 배당됩니다. 따라서 임금채권의 금액이 큰 경우 선순위임차인이 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 이런 경우 선순위임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다. 그 때문에 선순위임차인이 있을 때 임금채권까지 있다면 매우 주의해야 합니다. 

임금채권의 접수는 배당요구종기일까지 하면 됩니다. 등기부등본에 임금채권이 있는 경우도 있지만, 매각물건명세서의 주의사항에만 임금채권이 기재되기도 합니다.

예시 1) 인수금액을 알 수 없어 위험한 임금채권

1) 말소기준 권리: 2014년 1월 23일, 이OO 씨의 개인 가압류
- 말소기준 권리 아래로 개인 강제경매와 근로복지공단의 가압류, 구청의 압류가 있습니다.
- 임차인도 경매 신청하였습니다. 이 물건은 회사 소유의 부동산입니다. 정황상 개인 채권자들은 회사의 임금 채권자로 보입니다.

2) 임차인의 대항력: 2013년 7월 22일에 전입하여 말소기준 권리보다 빠른 선순위임차인입니다.
- 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 가진 임차인으로 다른 새치건 권리가 없으면 가장 먼저 배당을 받을 것입니다.

3) 배당 요구
- 임금채권은 등기부등본에서 볼 수도 있고, 매각물건명세서에서 볼 수도 있습니다. 예시 물건의 등기부등본상에서는 근로복지공단의 가압류와 개인 명의의 채권을 보고 알 수 있습니다.
- 매각물건명세서 주의사항에는 임금채권아 대리인 변OO 씨, 임금채권아 김OO 씨 등등이라고 적혀있습니다. 이들은 소유주에게 받을 임금채권을 가진 사람들입니다.

 

4) 결론
- 임차인현황의 가장 오른쪽에 임금채권 주의라는 문구는 스피드옥션에서 알려주는 주의입니다. 임금채권은 예상배당 금액을 정확하게 판단하기 어렵습니다.
- 임금채권의 크기가 공개되어 있지 않다면 입찰자가 예상 배당금을 판단할 수 없습니다.
- 선순위임차인은 임금채권으로 인해 보증금을 전액 배당받지 못할 수 있으므로 낙찰자가 인수해야 합니다. 정확한 인수금액을 알 수 있다면 그 금액만큼 저렴하게 낙찰받으면 됩니다.
  > 하지만 이 물건은 정확한 인수금액을 알 수 없으니 입찰하면 안 됩니다.

예시 2) 인수금액을 알 수 없어 위험한 임금채권

임금 채권자는 선순위임차인보다 먼저 배당받기 때문에 주의해야 하는 권리입니다. 선순위임차인이 없다면 임금채권이 아무리 많아도 상관없습니다. 집주인이 사는 집은 임금채권을 신경 쓰지 않아도 됩니다. 입찰자에게 안전합니다.

당해세는 우선변제권보다 먼저 배당됩니다

우선변제권보다 먼저 배당되는 것에는 소액임차인의 최우선변제권, 체납 임금인 임금채권, 당해세입니다.
당해세는 해당 물건에 대한 세금을 말하며 집주인에 대한 소득세나 부가가치세 등의 세금은 해당하지 않습니다.
매각 물건에 대한 세금만이 당해세입니다. 

- 당해 세가 될 수 있는 국세는 상속세와 증여세, 종합부동산세가 있습니다.
- 지방세로는 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세가 있습니다. 취·등록세는 당해 세가 아닙니다.

경매에서 당해 세는 주로 종합부동산세와 재산세입니다. 주거용 물건이 재산세는 그리 크지 않은 편이지만 고액 부동산이거나 가산세가 포함되었다면 그 금액이 만만치 않습니다.

최근에는 체납세금 금액을 친절하게 고지하는 경우가 많아졌지만, 따로 고지가 없다면 관할 시군구청에 확인해야 하는데, 개인정보보호로 인해 이해관계자가 아니면 알기 어렵습니다. 재산세는 각 시청, 구청에서 고지합니다.