(부동산 경매) 모두가 꺼리는 선순위 임차인 물건…위험해 보이지만 오히려 투자 기회

# 2021년 5월 18일 경기도 부천시 상동 반달마을에 소재한 20평대 아파트가 감정가의 38.2%에 낙찰됐다.

무려 4번이나 유찰을 거듭했고, 그 과정에서 2명이나 낙찰을 받았지만 잔금을 납부하지 못했다.

잔금을 미납할 경우 입찰 시 제출했던 입찰보증금(최저가의 10~20%)을 몰수당하는데 각각 1560만원과 1529만원을 돌려받지 못한 것으로 나타났다.

잔금 미납 이유는 선순위 임차인의 보증금 1억9000만원을 별도로 인수해야 했기 때문이다.

결국 5회 차 매각기일에 감정가(2억3300만원)의 38.2%인 8500만원에 낙찰됐는데, 인수하는 임차인의 보증금을 더하면 2억7500만원에 매수한 셈이다.

당시 아파트 실거래가는 3억2000만원이었고, 현재 시세는 4억원이 넘어 소액으로 저렴하게 매수한 사례로 볼 수 있다.

 

최근 서울과 수도권을 비롯해 전국적으로 아파트값 상승세가 이어지고 있다. 게다가 주택담보대출 규제도 심해지면서 실수요층의 내 집 마련 문턱은 더 높아졌다. 이에 자기자본이 부족한 일부 실수요자들은 전세를 끼고서라도 미리 주택을 구입해 놓는 것이 현명한 대처라는 움직임을 보이고 있다.

아파트값 급등에 상대적 박탈감을 느낀 수요자들은 자연스럽게 경매시장으로도 눈을 돌리고 있다. 하지만 복잡해 보이는 경매 절차와 권리 분석 리스크 등을 의식해 경매의 이점을 100% 활용하지 못하고 있다. 그래서 오늘은 내 집을 마련하기 위한 '소액투자 경매팁'을 소개하고자 한다.



첫째, 채권자가 부동산 경매를 신청하면 법원은 경매 시작가를 정하기 위해 3일 안에 감정평가에 착수하고 이후 이르면 6개월 뒤에나 첫 입찰기일이 잡힌다.

여기서 감정평가일과 입찰기일의 시간적 차이로 인해 경매 시작가는 요즘같이 연일 가파르게 상승하는 아파트 시세보다 낮을 수밖에 없다.

정리하면 매매가격 상승 추세에서는 경매 감정가가 시세보다 낮고, 하락 추세에서는 시세보다 높다는 점을 인지하고 입찰가를 산정해야 한다.

둘째, 자금 조달이 어렵다면 선순위 임차인이 거주하는 경매물건을 찾아보는 것도 좋다.

경매 절차에서 임차인의 지위는 대항력이 있는 선순위 임차인과 대항력이 없는 후순위 임차인으로 나뉜다. 이때 대항력 취득 유무는 전입일자가 근저당권 등 다른 권리보다 빠른지, 늦은지로 구분한다.

만약 경매물건에 전입일자가 늦은 후순위 임차인이 거주하고 있다면, 임차인이 보증금 전액을 배당받든 못 받든 낙찰자에게 집을 비워줘야 하기 때문에 안전한 물건이다. 하지만 안전한 경매물건일수록 경쟁률과 낙찰가는 높아질 수 있다는 점은 감안해야 한다. 또 높은 경쟁률을 뚫은 낙찰자는 잔금을 모두 납부하고, 명도를 마쳐야 새로운 임차인과 임대차 계약이 가능하기 때문에 우리가 바라던 소액투자 전략은 될 수 없다.

반대로 법원에서 보증금을 배당받지 못하는 선순위 임차인이 있다면 어떨까.

이 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 별도로 물어줘야 하기 때문에 그만큼 낙찰가는 떨어질 것이다.

더욱이 대법원 판례는 선순위 임차인이 경매 절차에서 배당을 요구하지 않은 것은 임대차 계약 해지 의사가 없는 것으로 본다. 이 말은 기존 임차인은 경매로 소유자가 바뀌더라도 남은 임대차 기간까지 거주할 수 있음은 물론이고 2020년 7월 도입된 계약갱신요구권도 행사할 수 있다는 뜻이다.

결국 위 사례처럼 상대적으로 더 낮은 가격에 매수할 수 있고, 임대인의 지위도 승계하기 때문에 자연스럽게 레버리지 효과도 얻을 수 있는 것이 '선순위 임차인' 경매물건의 장점이다.

하지만 철저한 조사와 권리 분석이 뒷받침되지 않으면 내가 예상했던 것보다 많은 보증금을 인수할 수도 있으니 주의해야 한다.

또 잔여 임대차 기간이 언제까지인지 확실하게 파악하고 있어야 추후 문제가 발생했을 때를 대비할 수 있다는 점도 명심하자.