(부동산 경매) 권리분석의 기초, 등기부등본 보는법

◎ 집합건물 등기부의 경우

 

1. 등기부등본의 구성

 

1동의 건물 전체에 대한 표제부, 전유부분의 표제부, 갑구, 을구의 네 부분으로 구성됩니다.

- 1동의 건물전체에대한 표제부 :
해당호수(열람하고자 하는 세대)가 속한 "동(1동,가동,A동등)" 건물전체애 대한 기록

- 전유부분의 표제부 : 해당 호수에 대한건물의 표시를 기록

- 갑구 : 해당 호수에 대한 소유권에 대한표시

- 을구 : 해당 호수에 대한 소유권 이외의권리에 대한 표시

 

2. 1동의 건물 전체에 대한 표제부

 

1동의 건물전체에 대한 표제부 구성

- 대지권이 등기가 되어있는 경우 : "1동의 건물의 표시"란과 "대지권의목적인 토지의 표시"란 두 부분으로 구성

- 대지권이 등기되어 있지 않은 경우: "1동의건물의 표시"란 만으로 구성
(건물 소유자가 대지에 대해서는 권리가 없으므로 거래시 주의 하시기바랍니다.)

 

표 시 번 호	등기한순서 -->"1", "2" 등으로 표시"1(전1) 또는 1(전 2)"라고기재된 경우--> 구등기부에서 신등기부로 이기를 하였다는표시인바, 괄호 속의 번호는 구등기부에서의 표시번호를 의미
접 수	등기신청서 접수일
소재지번	건물이위치하고 있는 주소
건물 명칭	장미아파트,황하빌딩등 그 건물의 명칭(주의) 통상적으로 부르는 명칭과는 다르게기재되어 있는 경우도 있고,아예 건물명칭이 기재되어 있지 않은경우도 있습니다.
건물 내역	구조-->지붕-->층수-->용도-->면적순으로 표시됩니다.

소재지번	대지권에설정된 토지의 일련번호와 토지가 위치하고 있는 주소 표시
지목	토지의사용목적
면적	해당단지의 전체 면적을 의미합니다.
등기원인 및 기타사항	대지권이등기 된 일자 및 구등기부등본에서 이기된 사항

※ 주의 : 등기원인및 기타사항 란에 "1 토지에 별도등기 있음" 이라고 기재되어있는 경우

일련번호로서토지의 소재지를 특정해 주고 있습니다. 대지권이 기재된 집합건물 등기부의경우, 토지에 대하여 별도등기 있다는 기재가 있으면, 대지권이 설정된 토지에대지권 등기 전에 토지 만에 대하여 근저당권설정 등기 또는 가등기 등이되어 있다는 것이므로. 이런 때에는 해당 토지 등기부를 따로 확인해야 그내용을 알 수 있게 됩니다.

 

3. 전유부분에 대한 표제부 → 해당 세대에 대한 표시

 

1동의 건물전체에 대한 표제부 구성

- 대지권이 등기되어있는 경우 : "전유부분의 건물의 표시"란과 "대지권의표시"란 두 부분으로 구성
- 대지권이 등기되어 있지 않은 경우 : "전유부분의건물의 표시"란 만으로 표제부가 구성
- 전유부분의 건물의 표시 → 해당 세대의건물

 

표시번호	등기한순서 -->"1", "2" 등으로 표시 1(전1) 또는 1(전 2)"라고 기재된 경우 구등기부에서신등기부로 이기를 하였다는 표시인바, 괄호 속의 번호는 구등기부에서의표시번호를 의미
접 수	등기신청서 접수일
소재지번	건물이위치하고 있는 주소
건물 명칭	장미아파트,황하빌딩등 그 건물의 명칭(주의) 통상적으로 부르는 명칭과는 다르게기재되어 있는 경우도 있고,아예 건물명칭이 기재되어 있지 않은경우도 있습니다.
건물 내역	구조-->지붕-->층수-->용도-->면적순으로 표시됩니다.

- 대지권의 표시

 

- 대지권의 종류 : 대지를 사용할 수 있는 권리에는 소유권, 지상권, 임차권 등이 있습니다.

- 대지권의 비율 : 전체 토지 면적에 대한자기 지분

 

4. 갑 구

갑구는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다.즉소유권이 언제 어떠한 이유로 누구에게 이전되었는지, 소유권에 어떠한 제한이있는지가 기록됩니다.

- 순위번호 : 등기한순서

- 기재는 아라비아 숫자로 "1","2" 등으로 표시.

그런데어떤 등기부에는 "1(전1) 또는 1(전 2)"라고기재된 경우가 있습니다. 이는 구등기부에서 신등기부로 이기를하였다는 표시인바, 괄호 속의 번호는 구등기부에서의 표시번호를뜻합니다.
또한 등기부에 "1-1 또는 2-1"라고 기재된경우도 있습니다.이는 순위번호 1번 또는 2번의 기재사항에 어떤변화가 있는 경우에 새로이 변경된 내용을 기재하면서 1번 또는 2번의 기재사항과의 연관성을 나타내주기 위한 것입니다.

- 갑구에 기재되는 사항

현재의 소유자	현재의소유자는 "권리자 및 기타 사항"란에 소유자라고기재되어 있는 사람입니다. 2인 이상이 공유하고 있다면 각자의지분이 기재되어 있습니다.
압류	채권자가채권을 확보하기 위하여 확정판결 등 채무명의에 기해 채무자 재산을확보해 둔 것입니다. 만일 채무가 해결되지 않으면 그 부동산은강제집행에 의해 경매가 될 수 있습니다.
가압류	위와같은 채무명의(확정판결 등)을 얻기 전에 임시적으로 법원의 결정에의해 채무자 재산을 확보한 것으로 채무가 해결되지 않으면 결국그 부동산은 강제집행에 의해 경매가 될 수 있습니다.
가처분	소유권을다투는 자, 즉 소유권을 주장하여 이전등기를 청구하거나 등기된소유권의 말소를 청구하려는 자 등이 법원의 재판을 거쳐 임시적으로기존 소유권자의 처분행위를 금해 둔 것이므로, 후일 소송에서가처분권자가 승소 할 경우에는 위 가처분등기 이후의 등기가 말소될수 있습니다. 만일 소유권 이전등기를 가처분등기 후에 실행 했다면소유권 이전 자체가 없었던 것으로 될 수 있으므로 특히 주의해야합니다.
경매신청	경매신청등기는그 부동산에 대하여 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다.강제경매는확정판결 등 채무명의에 의한 경매이고, 임의경매는 저당권, 전세권등 담보물권에 의한 경매나 기타 법률 규정에 의한 경매로 구분됩니다.해당 부동산이 경매로 낙찰이 되고 그 대금이 완납되면,(근)저당권, 가등기담보권, 압류효력 발생 후의 지상권, 전세권, 임차권, 제3자 명의의 소유권이전등기, 가처분, 가압류, 국세체납에 의한압류 등기 등 '경락인이 인수하지 아니한 부동산 위의 부담의기입'등기는 말소됩니다.
예고등기	기존등기의 원인무효 또는 취소를 주장하며 그 등기의 말소를 구하는소송이 제기되었을 경우에 법원의 촉탁에 의하여 이루어지는데, 소를 제기한 자가 승소판결을 얻게 되면 그 판결에 저촉되는 다른등기는 모두 말소될 수 있습니다.
가등기	가등기권리자가후일 본등기를 하기 위해 순위를 확보해둔 등기로, 그 밑의 공란은본등기를 기입하기 위해 남겨둔 것으로서 만일 본등기가 되면 그에저촉이 되는 가등기 이후의 모든 등기는 직권으로 말소됩니다.

- 압류
세무서또는 구청의 세금체납의 경우에도 많이 쓰입니다.
강제집행에 의해 경매가 된 경우 압류권자들은 등기부에 등기된순위에 관계없이 채권액에 따라 안분비례로 배당을 받게 됩니다.

 

5. 을 구

 

을구에는 소유권 이외의 권리인 (근)저당권,저당권·전세권·지역권·지상권등이 기재됩니다. 그리고 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 기재됩니다.

근저당권	당해 부동산이 근저당권자의 채권에 담보로 제공되어 있는 것이며, 채권최고액으로 기재된 금액은 담보로서 장래 부담할 최고의 금액을 정한 것이어서, 실제 채무액이 얼마인지는 따로 확인해야 알 수 있으며 금융기관의 경우 일반적으로 채권액의 120% - 140%(보통 130%)의 금액으로 설정을 하게 됩니다. 이는 연체이자 등을 감안하여 금융기관에서 앞으로 추가될 금액까지 합산하여 보장 받기 위한 것입니다.(근)저당권의 경우 등기사항 끝부분에 '공동담보목록 제 0 호'라고 기재되어 있는 것은, 그 권리에 담보로 제공된 부동산이 5개 이상인 경우에 해당 됩니다. 다른 담보물의 보고 싶을 때에는 따로 등기소에 공동담보목록 등본 교부 신청을 하면 됩니다.
전세권 지상권 지역권	그 부동산을 배타적으로 이용할 수 있는 권리로서 같은 부동산에 중복되어 성립할 수 없습니다. 그러나 그러한 권리는 부동산의 일부에 대하여도 성립할 수 있으므로 중복되지 않게 부분을 특정하여 동일 부동산에 2개 이상의 권리를 설정할 수는 있습니다. (특히 전세권)
임차권	임차권 등기를 마친 임차인의 경우 임의경매를 신청할 수는 없으나 (임차보증금반환청구소송의 확정판결을 받으면 강제경매를 신청할 수 있음), 대항력과 우선변제권이 있습니다.

 

(근)저당권, 전세권이 설정된 부동산에 대하여, (근)저당권자, 전세권자는채무를 변제 받기 위하여 그 부동산에 대하여 (임의)경매를 신청할수 있습니다.

- 대항력이란 임차주택이 매매, 경매, 공매로 제3자의 소유가 되더라도 그계약기간이 만료될 때 까지는 이를 계속 사용, 수익할 수 있는효력이며,

- 우선변제권'이란경매나 공매가 된 경우 그 대금에서 후순위 담보권자 기타 채권자보다 우선하여 보증금의 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

- 말소되어 효력이 없는 권리에는 가로로 줄이그어져 있습니다.

- 언제 어떠한 이유로 말소되었는지를 확인해보시려면 아래의 말소등기란을 보시면 됩니다.