(부동산 경매) 경매부터 매매까지 들어가는 비용

<경매부터 매매까지 들어가는 비용 총정리>

1.    경매실행비: 경매시행시 사용된 필요비(부동산을 유지하는데 쓰이는비용)와 유익비(물건의 가치를 증가시키는데 쓰이는 비용)

2.    주택임대차 보호법 – 소액임차인의 보증금

3.    당해세: 경매의 목적물, 지자체에 관련된 국세와 지방세의 가산금

-압류 및 미납공과급

4.    대항력있는 임차인: 미납된 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게된다.

5.    부대비용

명도비, 인테리어비, 법무비, 중개비, 취득세, 양도소득세

취득세: 85m² 이하 6억원 이하 주거용 물건은 낙찰가의 1.1%, 상업용이나 토지는 낙찰가의 4.6%다.

양도세: (매매가 – 낙찰가 – 취득세 – 중개비 – 기본공제(1회/1년) ) * 양도소득세율(50%, 1년미만)

(매매가) 9500만원 - (낙찰가) 8000만원 - (취득세) 176만원- (수수료) 57만원- (기본공제) 250만원=1017만원*50%=503만원

 

 

>>> 실제 급매가의 20%~30%정도 싼가격에 낙찰받아야 수익이 남는다.

 

입찰비(+입찰보증금) =

부동산 중개비

+취등록세 약1~4%

+양도소득세: 30% (1주택이냐, 조정대상지역여부, 과세표준금액에 따라 양도소득세율이 달라, 6%~75% )

+인테리어비용(얼마나 더러운가, 얼마나 파손되어있나)

+명도비용 2%

+법무사비 50~100여만원

+관리비 +대출이자 3%~5%

+1000만

(총 약50~55%로 책정한다)

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낙찰대금+소유권이전비용(4.6%)+명도(인도)비용(2%)+입주지연손해(3%) 등입찰 후 추가비용 감안해야

 

경매 낙찰후 허가및 대금납부기간까지는상당히 오랜시간이 경과하는 경우가 종종 있다.

이 경우 대출금리가 오른다든지 대금납부로써야 할 돈을 써버렸다든지 하는 대금납부및 경매추가비용을 어렵게 만드는 요인이 많이 있다.

따라서 무조건 경매 분위기에만 이끌려 낙찰을 받기보다는 충분한 사전준비로 추가비용을 준비해두는 요령이 필요하겠다.

경매는 일반매매보다 추가로 부담하는비용과 위험성이 높아 시세보다 최소 10% 이상 싸게 응찰해야 한다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.
통상 낙찰가에 @취득세 약1~4%,@명도비용 약2.5%~3%, @입주지연에 따른 손해 3%~5%등 추가비용이 든다. 

취득ㆍ등록세의 경우 일반매매에서는 거래가를 낮춰 신고할 수 있는데 비해경매로 사면 낙찰가격이 거래가로 인정돼 세금면에서 다소 손해를 볼 수 있다.
또 이미 살고 있는 세입자를 내보내려면 합의금이나 이사비로 임차인의 피해상황에 따라서 낙찰가의2%를 정도를 줘야한다. 

그러나 임차인이 배당금내지는 손해 보는비용이 없다면 명도 확인서를가지고 명도를 할수있으므로 추가비용이 덜 들어간다하겠다. 따라서 임차인이 손해여부는 추가비용산정에 중요한 변수로 작용한다.

일반매매와 달리 경매부동산은 구입자가직접 등기소에 가서 소유권이전등기를 신청할 수 없고 반드시 해당 법원에가서 등기말소촉탁신청하여야 한다. 그 절차가 복잡하여 대부분 법무사에게의뢰하게 되는데 법무사에게 의뢰하게 되면 법무사 수수료(10~30만원)와채권할인시 직접구입하여 할인하게 되면 26%내외인데 법무사 의뢰시 30~35%까지할인하여 그 차액을 법무사가 수익으로 가져간다.

또한 말소등기의 등록세,교육세가 한 건당 3,600원인데 3~5만원정도 불려청구하기도 하며, 교통비조로얼마를 더 요구하기도 하여 본인이 직접 신청하는 것 보다 1% 정도가 더든다.

예를 들어 1억원에 낙찰받을시 50~100여만원정도가 더 비용으로들어간다는 것이다.