(부동산 경매) 대금납부절차와 소유권 이전 등기 절차

1. 대금납부절차와 소유권이전 등기절차

경락자는대금납부일에 법원에 가서

1. 대금을 납부 2. 낙찰대금완납증명서받음 3. 세금 납부 4. 채권 구입 세금납부영수증+채권매입필증 등 필요서류를 첨부하여 법원에 소유권이전등기촉탁 신청 5. 등기가 완료되면 법원에 가서 등기권리증을 수령 6. 법적, 공시적으로 소유권을 취득(등기부등본확인)

2. 낙찰대금 납부과정

 

입찰실시결과 최고가 매수자가 결정되면일주일후에 낙찰허가결정을 내리게 됨.
낙찰허가결정이 있은후 7일내에 항고가 없으면 낙찰허가결정이 확정되고, 만일항고가 있으면 항고사건기록이 경매법원에 송부된날 자동적으로 낙찰허가결정이확정된다.
낙찰허가결정과 낙찰허가결정확정은 다르므로 유의할 것.

낙찰허가결정이 확정되면 법원은 1개월내대금납부기일을 정하여 낙찰자에게 대금지급기일소환장을 보낸다. 낙찰자는 정해진날짜에소환장과 도장, 대금을 지참하여 다음순서에 따라 처리한다.

낙찰대금 납부 순서

대금지급기일소환장(낙찰잔금지급기일통지서) ↓ 법원보관금 납부명령서 - (경매계) ↓ 법원보관금 납부서 - (보관금접수계) ↓ 잔금납부 - (법원은행) ↓ 법원보관금 영수증(잔금납부영수증) ↓ 낙찰대금완납증명서

- 경락자는잔금기일 통지서를갖고 경매담당 계장에게가서 확인을거쳐 잔대금납부서를 갖고 법원내의 은행에가서 법원보관금 청구서를 기재하고, 은행접수창구에 잔대금과 함께 접수하고 법원보관금 영수증(3통)수령한다.

영수증을 1부 더 복사하여 경락대금 완납증명원 및 부동산명세서 2부를 작성(원본에만 인지 \500)인지를 붙혀 경매계장의 확인을거쳐('위 사실을 증명합니다'라는 대금완납사실을 증명하는 경매고무인을 받고) 접수창구에 접수하여 접수인을 받은 다음 잔대금완납증명원 2부와 은행에서 받은 법원보관금 영수증과 함께 담당경매계장에게 주면 잔대금 완납증명서에 법원직인을 찍어 인지붙인것은 (원본)계장이 보관하고 사본(낙찰대금완납증명서)을 수령하면된다.

- 구법 적용 사건일 경우는대금 납부 기일에, 신법 적용 사건일 경우는 대금 납부 기한내에 언제든지 납부하면 된다.

- 대금미납시 재경매를 실시하게됨. 차순위 신고인이 있는경우 법원은 3일내 차순위 신고인에게낙찰기일을 통지하여 낙찰,즉시항고,대금납부의 과정을 밟는다.

- 낙찰자는 재경매 3일전까지지연이자와 경매실행비용(신문공고료, 송달료등)을 납부하면 경매물을취득하게 되고, 만일 최고가 입찰자와 차순위 신고인 모두 대금을 미납하는 경우 재경매 3일전까지 먼저 대금을 납부하는 사람이 경매물을 취득하게 된다.

- 배당채권자가 입찰하여 낙찰받은경우에는 자신의 채권액만큼을 대금에서 상계할 수 있다. 채권자는 상계신청서를 제출하여 낙찰대금에서 자신의 배당액을 제한금액만을납부할 수 있다. (법원마다 상계신청에 관련한 부분이 상이 할수 있으므로 반드시 사전에 알아보고 준비하여야 한다.)

- 대금납부와 동시에 등기유무와 관계없이 소유권을 취득하게 됨.

 

3. 혼자서하는것도좋지만... 이것만은알아두자.

 

만약 대출을 받아 대금을 지급하고소유권이전을 하는 경우라면 해당은행 법무사를 이용 할 수밖에 없는것이 현실이다.

은행에서는 등기되지않은 물건에 저당을 목적으로 대출하여 준것이기때문에 은행에 대출금액만큼의 돈을 예치시키지않는다면 은행은 고객을 신뢰할수가없어서 대출을 꺼려하게 된다. 따라서 해당은행에 1억원 이상의 돈이 예치되어 있는 법무사를 이용하여야 안심하고 돈을 빌려줄수있는 상황이다.

따라서 만약 돈이없어서 대출을 받는상황이라면 등기업무를 내일처럼믿고 맡길만한 곳을 선택하는 것이중요하다. 그곳에서 대출을 같이 맡기면 된다. 만약 대출을 먼저알아보고 거기서 법무사를 소개받는다면 대출수수료및 등기수수료를 이중으로 물어야 됨으로 반드시 등기업무를 맡길 곳을 찾고 그곳에서 대출을 맡겨야 그나마 좀 싸다. 어찌되었든 낙찰대금납부 및 소유권이전등기를 낙찰자가 직접 해보면 확실히 비용은 줄일수있다. 또한 우리법원은 일반인들에게 아주 냉혹함으로 경매계직원에게 인사비로3~5만원정도의 비용을 주지않는다면 거의가 법무사를 통해서오라고 돌려보내고있는 실정이므로 등기순서를 차질없이 익혀야 법원직원들이 아무 소리 못하고 등기를 해줄 수 있게 준비를 해야 될 것이다.

 

- 대금지급기일전에대금납부는 불가함

- 대금미납시 재경매를 실시하게 됨. 차순위 신고인이 있는경우 법원은 3일 내 차순위 신고인에게 낙찰기일을 통지하여 낙찰, 즉시항고, 대금납부의과정을 밟는다.

- 낙찰자는재경매 3일전까지 지연이자와 경매실행비용(신문공고료, 송달료등)을 납부하면 경매물을 취득하게 되고, 만일 최고가 입찰자와 차순위신고인 모두 대금을 미납하는 경우 재경매 3일전까지 먼저 대금을납부하는 사람이 경매물을 취득하게 된다.

- 배당채권자가 입찰하여 낙찰받은 경우에는 자신의 채권액만큼을 대금에서 상계할수 있다. 채권자는 상계신청서를 제출하여 낙찰대금에서 자신의배당액을 제한금액만을 납부할 수 있다.

- 대금납부와 동시에 등기유무와 관계없이 소유권을취득하게 됨

 

4. 소유권이전과정

만약대출을 받아 대금을 지급하고 소유권이전을 하는 경우라면 해당은행 법무사를이용 할 수밖에 없는 것이 현실이다. 은행에서는 등기되지 않은 물건에 저당을목적으로 대출하여 준 것이기 때문에 은행에 대출금액만큼의 돈을 예치시키지않는다면 은행은 고객을 신뢰할 수가 없어서 대출을 꺼려하게 된다. 따라서해당은행에 1억원이상의 돈이 예치되어 있는 법무사를 이용하여야 안심하고돈을 빌려줄 수 있는 상황이다.

대금납부후 낙찰대금 완납증명서를 받아 낙찰대금완납증명서(복사본)와 부동산등기부등본을 보고 말소할 등기목록을 적어관할 구청에 제출하면 소유권이전 및 말소등기에 필요한 취득세,등록세 고지서를발급하여 준다. (이때 토지대장과 건축물관리대장도 1통씩 발급받아 둘 것.)

소유권이전등기 촉탁을 위해서는 1종국민주택채권을구입하고, 등록세를 납부하여 한다.(취득세는 대금납부후 30일 이내에만납부하면 되고 등기와는 관계없음.) 등록세를 납부한후 영수증(영수필확인서및 영수필통지서)을 받는다.그런 후 토지대장과 건축물관리대장을 들고 등기소에가서 등기민원담당자에게 1종국민주택채권 구입액을 계산해 줄 것을 요청하면토지,건물을 분리하여 각 채권계산서를 발급하여 주는데 주택은행에 가서 계산서에적힌데로 채권을 구입하여 주택채권매입필증을 받는다. (계산내역서에 채권매입필증을붙여둔다.)

소유권이전등기 촉탁신청서에 송달우표를지정된 만큼 사서 붙이고 다음 서류를 첨부하여 경매계의 확인을 거쳐 접수계에접수한다.

소유권이전등기 말소촉탁에 필요한 서류

1. 부동산목록(원본1통,사본4통) 2. 등록세,교육세 납부영수증(영수필확인서 및 영수필통지서), 계산내역서 3. 주택채권매입필증 및 계산서 4. 토지 및 건물 등기부등본(토지,건물 원본1통,사본4통) 5. 토지대장(공시지가가표시된것), 건축물관리대장 6. 낙찰자주민등록등본 (원본1통,사본4통) 7. 법인등기부등본(낙찰자가 법인인경우)

5. 절차도

 

대금납부 → 세금납부, 주택채권구입 → 필요서류준비 → 등기말소촉탁신청 → 권리증(등기필증)수령

법원은 낙찰허가결정등본과 낙찰대금완납증명서원본을첨부하여 등기소에 소유권이전등기를 촉탁한다. 그러면 등기소는 소유권이전등기를하고 인수하지 않는 권리를 말소한 후 권리증을 법원으로 송부한다. 권리증을받은 법원은 법원에 나온 신청자에게 교부하고 오래도록 찾아가지 않으면 우편으로보내주기도 한다. (권리증은 경매계에서 수령)
소유권이전등기와 말소등기는 등기신청 후 5일정도면 완료되므로 등기부등본을확인해볼 수 있다. 다만 등기권리증 수령은 신청 후 2주일정도 걸린다. 이는 등기소에서 법원으로 법에서 경락인에게 교부하는데 걸리는 시간 때문이다.

 

6. 소유권이전비는?

 

- 일반적으로소유권이전등기시는 경락가액의 총4.6%정도의 비용이필요하다. 채권을 할인 할때는 제도권금융기관을 이용해야 추후 되파실때 손실비용으로인정됩니다.

- 주거용부동산 → 취득세: 경락가의 1%, 상업용부동산,토지,임야 → 취득세: 경락가의 3~4%
농어촌특별세: 경락가액의 0.2%(전용면적 85㎡이하 국민주택과 1주택은 농특세 면제)

- 말소등기비용: 등록세(교육세포함) 말소건당 3,600원

- 채권할인비용: 채권액의 30%~40% 정도가 손실비용임 (채권액은 과세시가표준액의 2%~7%), 가격변동이 있음.