(부동산 경매) 배당순위를 알면 경매가 쉬워진다.

기본적인 배당을 알면 경매가 보인다

경매의 목적은 자금의 선순환입니다. 그 과정에서 가장 중요한 것이 배당입니다.
배당순서는 채무자의 부동산을 경매로 팔아 생기는 매각대금으로 빚을 갚는 순서를 말합니다.
배당순서는 각각의 권리에 따라 달라집니다.

어떤 사람들이 가장 먼저 배당받는지, 각각 얼마를 배당받는지를 알아야 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

 

 

0순위: 경매실행 비용
- 경매법원에서 공고, 현황조사, 감정평가, 송달하는 과정에 비용이 듭니다.
- 경매신청을 한 채권자가 이 비용을 미리 내는데 이를 경매실행 비용(경매 신청 비용 + 예납금) 이라 하고 

  0순위로 가장 먼저 배당합니다.
- 법원이 경매를 진행하는 데 드는 비용은 낙찰가의 2%~5% 정도입니다.
- 금액이 많지 않기에 입찰 시, 크게 고려하지 않아도 됩니다.

1순위: 필요비, 유익비
- 필요비는 집을 보존하기 위해 드는 비용, 유익비는 집의 가치를 증가시키기 위해 드는 비용입니다.
- 필요비와 유익비는 공사비의 일종이지만 인테리어 수리는 포함하지 않습니다.
- 간혹, 임차인이 공사비용을 이유로 유치권을 주장하기도 하지만, 임차인의 필요비나 유익비는 법적으로 인정받기 쉽지   않습니다.
- 덕분에 입찰 시 필요비, 유익비는 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다.

2순위: 임금채권과 최우선변제권
- 일명 '새치기 권리'라 불리는 2순위는 중요합니다.
- 이 권리에는 소액임차인을 위한 최우선변제권과 근로자의 임금채권이 있습니다.
> 공장 등 회사 소유의 물건이 경매에 나온 경우 임금을 못 받은 근로자의 임금채권이 걸려있는 것을 쉽게 볼 수 있습니다.
> 회사 사장이 소유한 주거용 물건이 경매로 나온 경우에도 임금채권이 걸려있는 경우가 있습니다.

 

- 2순위 권리들은 안분배당합니다. 안분배당은 순서가 중요하지 않고, 각각 비율별로 공평하게 나누어 받는 것을 말합니다.
- 안분배당: 990만원의 배당금이 있고 a 채권이 1000만원, b 채권이 500만원인 경우에 2:1의 비율로 배당을 하는 것이 공평합니다.
안분배당으로 배당하면 a는 660만원, b는 330만원을 배당받게 됩니다.

3순위: 당해 세
- 당해 세는 그 물건에 대한 세금을 말하며 국세인 상속세, 증여세, 종합부동산세와 지방세인 재산세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세가 있습니다.
- 지방세는 그 물건의 주소가 있는 지역의 지자체에서 부과합니다. 경기도 용인의 물건이라면 용인시의 압류가 당해세입니다. 다른 지역의 세금 압류는 당해 세가 될 수 없습니다.
- 경매에서 주로 만날 수 있는 당해 세는 재산세, 종합부동산세이며 주거용 물건은 재산세가 그리 크지 않지만, 공장이나 상가는 금액이 적지 않기에 주의해야 합니다.
> 따로 고지가 없다면 관할시 군 구청을 통해 당해 세 금액을 확인해야 합니다. 근래에는 법원에서 세금 체납금액을 친절하게 알려주는 편입니다.

4순위: 우선변제권
- 경매에서 배당은 주로 우선변제권에 의해 이루어집니다. 보증금을 비롯한 근저당권, 전세권, 담보가등기, 임차권등기, 당해 세를 제외한 세금 등은 우선변제권을 가집니다.
- 이들 권리는 접수날짜에 따라 순서대로 배당받습니다. 순서가 빠른 우선변제권이 먼저 배당받기에 순서가 늦으면 배당받지 못할 수도 있습니다.

 

1) 우선변제권이 같은 날짜라면 접수번호 순서대로 배당합니다.
2) 접수 순서를 구분할 수 없거나 임차권과 근저당이 같은 순위이거나 가압류라면 안분 배당합니다.
3) 임차인의 우선변제권이 생기는 날은 전입과 확정일자 중 늦은 날짜 기준입니다.

5순위 이하
- 5순위부터 8순위까지는 임차인의 우선변제권보다 늦은 권리들입니다. 입찰자 입장에서는 점유자인 임차인의 배당 여부만 중요하므로 알고만 가도 좋습니다.
- 5순위는 2순위로 받은 임금 외의 임금채권 혹은 퇴직금입니다.
- 6순위는 당해 세가 아닌 저당권보다 순위가 늦은 국세, 지방세입이다.
- 7순위는 산업재해보상금, 건강보험금, 연금 보험금 등 각종 공과금입니다.
- 8순위는 우선변제권이 없는 가압류채권, 일반채권, 과태료입니다.

 

매각 물건 명세서 보는 법

 

'매각물건명세서'는 반드시 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
등기부나 임차인 현황에 나오지는 않지만 인수해야 하는 권리를 표시해주기 때문이다.
그러므로 매각 물건과 관련한 여러 서류 중에서도 기타 인수 권리를 확인할 수 있는 매각물건명세서는 매우 중요하다.

매각물건명세서는 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서 등의 문서에서 가장 중요한 정보들을 요약, 정리해 놓았다. 
만약 여기에 명시되지 않은 인수 조건이 있거나 기재된 내용에 하자가 있다면 매각 불허가 사유가 된다.

매각물건명세서에서 꼼꼼하게 체크해야 할 내용은 아래와 같다.

(1) 최선순위 설정 일자
말소기준 권리라고 생각하면 된다. 유료 사이트의 말소기준 권리 정보가 잘못 기재된 경우도 있으므로 꼭 재확인한다.

(2) 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 명세
임차인이 있다면 대항력과 배당요구 여부 등을 확인해 인수할 보증금이 있는지 파악한다.

(3) 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸하지 않는 것
배당요구 하지 않은 선순위 전세권 및 담보가등기, 가압류, 가처분 등 낙찰자에게 인수되는 권리를 확인한다.

(4) 비고란
유치권, 법정지상권 등과 같이 등기부에 기재되지 않는 권리 중 인수되는 사항이나 특별매각조건(재매각)을 반드시 체크한다.