2023년 최신 부동산 세금 정리 (보유세, 재산세, 종부세, 양도세, 취득세)
전/월세를 살 때에는 세금에 대해 큰 신경을 쓸 필요 없지만 매입을 고민할 때가 되면 생각보다 고려해야 할 부분이 많음에 놀랄 수 있다. 특히 부동산 관련 세금은, 그 종류가 다양하여 개념정리가 어려울 뿐 아니라 정책이 계속 변경되어 최신 버전이 무엇인지 혼란스럽기까지 하다. 그래서 오늘은 최근 정책 변화 동향에 대해 누구나 3분만에 이해할 수 있도록 정리해보도록 하겠다.
부동산세금 개념정리
1. 취득세
취득세는 부동산을 취득할 때 관할구청에 내는 세금이다. 부동산 취득시 단 한번 내는 세금으로 부동산의 소재지 관할 구청에 납부한다. 취득세는 보유 중인 주택 수에 따라 세율이 달라지며 세율은 아래와 같다.
| 구분 | 조정 대상 지역 |
비조정 대상 지역 |
|
| 개인 | 1주택 | 1~3% | |
| 2주택 | 8% | 1~3% | |
| 3주택 | 12% | 8% | |
| 4주택 이상 |
12% | 12% | |
| 법인 | 12% | ||
조정대상지역이란 부동산 시장이 과열되었다고 판단되는 지역을 정부에서 지정한 것으로, 서울 전역과 왠만한 광역시가 해당된다고 생각하면 편하다. 다만 시장 분위기에 따라 지정/해제될 수 있는 부분으로, 매수 시점의 최신 정보를 확인해야 한다.
무주택자의 경우 (무주택 -> 1주택) 에 해당하므로 위의 표에서 1주택에 해당하는 1~3%로 보면 된다. 1~3% 인 이유는 주택의 가격 (취득가액)에 따라 세율이 달라지기 때문이다. 무주택자의 경우 6억원 이하의 저가 주택은 주택가격의 1%만 취득세로 내면 되지만, 9억원 초과하는 주택은 주택가격의 3%를 취득세로 납부해야 한다.
| 취득가액 | 세율 | 적용방법 |
| 6억원 이하 | 1% | 단일세율 |
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 |
1~3% | 비율에 따라 계산 |
| 9억원 초가 | 3% | 단일세율 |
예를 들어 10억에 잠실동 아파트를 매수하였다면 취득세는 10억 * (취득세 3% + 교육세 0.3%) = 3,300만원을 송파구청에 납부하게 되는 것으로 이해하면 된다.
아래에서 다룰 다른 세금에 비하면 취득세는 한 번만 내면 되고 비율도 높지 않아 저렴해보일 수 있으나, 조정대상지역의 다주택자에 해당된다면 무려 12%에 해당하는 취득세가 발생하게 된다는 점을 기억하고 넘어가면 좋다.
2. 보유세
보유세란 부동산을 보유하는 중에 매년 발생하는 세금이다. 매입시 한번만 발생하는 취득세와 다르게 보유세는 매년 발생하는 세금이라는 점을 기억하면 좋다. 보유세는 재산세와 종합부동산세 (종부세)로 구분된다. 재산세는 가지고 있는 재산의 전체에 대해 보유하는 세금이고 종부세는 일정 금액 이상의 부동산을 보유하는 사람들에게 재산세에 더해서 추가적으로 부과되는 세금이다.
<종부세율 요약>
| 과세표준 | 2018년 이전 |
2021년~2022년 | |
| 2주택 이하 |
3주택 | ||
| ~ 3억 | 0.50% | 0.60% | 1.20% |
| ~ 6억 | 0.80% | 1.60% | |
| ~ 12억 | 0.75% | 1.20% | 2.20% |
| ~ 50억 | 1.00% | 1.60% | 3.60% |
| ~ 94억 | 1.50% | 2.20% | 5.00% |
| 94억~ | 2.00% | 3.00% | 6.00% |
2022년 지금까지는 다주택자에게 더 높은 종부세율을 부과하였고 이를 중과세라고 한다. 하지만, 세법개정안에 따르면 2023년에 부과되는 종부세 부터는 보유 주택수와 무관하게 0.5% ~ 2.7% 사이로 종부세율이 변경될 예정임을 기억하자. 정확한 과세 구간은 발표되는대로 업데이트 예정이다.
3. 양도세
양도소득세는 주택을 팔때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금이다. 차익을 목적으로 주택을 매매하는 단타꾼을 예방하기 위해 양도세는 주택 취득 후 거주 기간에 따라 세율이 달라지는 특징을 가진다. 아래의 표에서 볼 수 있듯이 1년 이내에 되팔면 차익의 70%를 세금으로 내야 하지만, 2년 초과 거주하면 차익에 대해 양도세를 물리지 않는 비과세 혜택을 받을 수 있다.
<주택 수에 따른 양도세율>
| 과세표준 | 1주택 혹은 비조정 대상지역 |
2주택 조정 대상지역 |
3주택~ 조정 대상지역 |
| ~1200만 | 6% | +20% | +30% |
| ~4600만 | 15% | ||
| ~8800만 | 24% | ||
| ~1억5천 | 35% | ||
| ~3억 | 38% | ||
| ~5억 | 40% | ||
| ~10억 | 42% | ||
| 10억~ | 45% |
<거주기간에 따른 양도세율>
| 주택 | 입주권 | 분양권 | |
| ~1년 | 70% | 70% | 70% |
| ~2년 | 60% | 60% | 60% |
| 2년~ | 기본세율 (6~45%) |
기본세율 (6~45%) |
60% |
위의 복잡한 표를 이해하기 어렵다면 아래와 같은 기본 원칙만 기억하자.
- 거주기간이 짧은 경우 투기세력으로 판단되어 양도세율이 높다. 1년 이내 재판매시 70%, 2년 이내 재판매시 60%를 과세한다.
- 2개 이상의 주택을 보유한 다주택자의 경우 실거주 목적이 아닌 투자 목적으로 판단되어 양도세율이 높다. 기본적인 양도세율에 +20% 혹은 3개 이상의 다주택자일 경우 +30% 의 높은 양도세율이 부과된다.
- 입주권은 정비구역의 조합원으로서 받은 '입주할 수 있는 권리'를 의미하며, 입주권은 일반 주택과 동일하게 취급하여 양도세를 부과한다.
- 분양권은 청약에 당첨되어 얻은 '분양받을 권리'를 의미하며, 분양권은 투기성이 높다고 판단되어 1년 이상 장기 보유해도 종부세율은 60%로 고정이다.
즉, 지금까지 정부의 큰 방향성은 1가구 1주택 + 2년 이상의 장기보유를 권장하는 것이며, 이를 어길 경우 높은 세율을 부과하여 부동산 매매로 인한 차익을 용납하지 않겠다는 방향이다.
2023년 부동산세금 정책변화
부동산 시간의 급격한 위축으로 인해 2023년 개정 세법에서는 전반적으로 세금을 완화하는 방향으로 수정이 진행되었다. 특히 종부세를 완화하는 방향으로 변화가 이루어졌으며 다주택자에게 높은 종부세를 물리는 중과세 정책을 폐지하여 다주택자가 가지고 있는 물량이 시장에 나오도록 유도한 것이라 볼 수 있다.
다주택자 중과제도 폐지 및 세율 인하
주택 수와 무관하게 종부세를 부과하는 방향으로 종부세율이 변경됨.
주택분 종부세 부담 상한조정
직전 년도에 부과되었던 종부세에 비해 세금이 급격히 높아지는 것을 방지하기 위한 상한선이 변경됨.
주택분 종부세 기본공제금액 상향
전체적으로 높아진 집값을 반영하여 공제금액을 상향조정함.
1주택자 종부세 특별공제 도입
1세대 1주택자에게 추가적으로 종부세 완화를 위해 추가공제를 진행함
고령자, 장기보유자 종부세 납부 유예 도입
1주택자나 고령자, 장기보유자에게는 종부세 납부를 유예하여 부담을 덜어줌.
일시적 2주택 등 특례 신설
부득이한 사정으로 발생한 일시적 2주택자에 대해 세금 감면 목적
이상으로 부동산 매매를 고려할 때 꼭 알아야 할 세금에 관해 정리하였다. 밑줄친 부분만 기억해서 큰 그림을 그려두고, 나중에 필요한 일이 생기면 다시 찾아보는 방법으로 부동산 세금 관련 지식을 자기 것으로 만들어 가능한 절세할 방법을 찾을 수 있기를 바란다!