(부동산 상식) 전세보증금을 지키는 2가지 방법… '확정일자·전세권설정등기'
결론부터 애기하면 전세권 설정은 안하는 게 낫다.
임차인 – (채권)건물과 토지 모두 해당.
전세권 – (물권)전세권 설정범위를 지정하여 등기작성하는데, 경매시 전세권 설정(예. 어느지역 무슨빌라 몇동 지상2층, 몇호)에만 영향. 즉, 토지가 비포함되서 경매에 올라가지도 못해 보증금을 제대로 못 받게된다(토지만, 건물만 이런거).
△확정일자
확정일자란 전세로 살집의 관할 주민센터(동사무소) 또는 법원 등에서 주택임대차계약(전세계약)을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서(전세계약서) 여백에
그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 해당 날짜를 말한다.
임대차계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 만들어졌다.
입주와 전입신고를 마친 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가해 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있다.
이는 주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인은 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안해 만든 제도다.
△전세권설정등기
법원 등기소에 가서 전세를 얻은 집의 등기사항전부증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것이다.
이렇게 하면 그 집의 등기사항전부증명서를 보는 사람 누구나 이 집에 세입자가 살고 있다는 사실을 바로 알 수 있다.
하지만 임차인은 임대인의 동의없이 강제로 전세권을 설정할 수 없다.
임차인의 입장에서 전세권 설정은 '확정일자'와 '입주 및 전입신고'의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖는다.
△확정일자·전세권설정등기 차이
확정일자와 전세권설정등기의 차이는 우선 집주인의 동의 필요 유무다.
확정일자는 동의가 필요없고 전세권설정등기는 집주인의 동의가 필요하다.
비용 면에서도 차이가 크다.
확정일자는 수수료 600원이 전부지만 전세권설정등기는 보증금 액수에 따라 보통 수십만원의 비용이 발생하기 때문에 일반적으로 전세권설정등기보다 간편하고 저렴한 확정일자를 많이 한다.
하지만 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청해야 하지만 전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있다는 장점이 있다.
출처 : 충청일보(https://www.ccdailynews.com)